老年公寓项目可行性研究报告.doc

老年公寓项目  目 录 总 论 1 一、项目背景 1 二、项目概况 5 第二章 市场分析 7 一、世界人口老龄化及其相关问题 7 二、中国人口老龄问题及社会福利化现状 9 三、老年公寓发展现状 11 四、老龄人群服务市场发展特征分析 14 五、需求分析预测 15 第三章 场址选择 18 一、项目区位 18 二、场址建设条件 18 第四章 建筑方案 22 一、建筑设计指导思想与原则 22 二、总体规划方案 24 三、建筑方案 27 第五章 环境影响评价 34 一、环境条件现状调查 34 二、环境质量标准 34 三、设计原则 34 四、项目对环境的影响 35 五、施工期间的环保工作 35 六、营运期主要污染物 37 七、环境影响综合评价 37 第六章 劳动安全、卫生与消防 38 一、设计依据 38 二、建筑物耐火等级 38 三、劳动安全设施及措施 38 四、消防设计 39 第七章 项目管理 41 一、项目组织管理 41 二、开发模式及管理制度 41 第八章 项目实施进度 45 一、建设工期 45 二、项目招标 45 三、项目实施进度安排 48 第九章 投资估算 51 一、项目总投资估算 51 二、资金筹措 53 第十章 财务评价 55 一、编制说明 55 二、整体项目财务评价 56 第十一章 社会评价 63 一、项目对社会的影响分析 63 第十二章 研究结论与建议 65 一、研究结论 65 第一章 总 论 一、项目背景 1、项目名称：某老年公寓项目 2、项目地点：该项目位于 3、建设规模：该建设项目总占地面积219902m2，总建筑面积483784.4m2。 4、项目建设单位概况 单位名称：XX 5、可行性研究报告编制单位 编制单位：XX 6、可行性研究报告编制依据 《XX市城市总体规划》 《老年人建筑设计规范》建标[1999]131号 《民用建筑设计通则》（JGJ37-87） 《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92） 项目建设单位提供的有关资料 5、项目提出背景和建设的必要性 （1）所谓“老年公寓”，就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的城市老年人社区，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。它既是一种新的老年人生活方式，又是一种民办民营式的经营模式，更是一种城市老年人聚居形式。 老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障服务设施，让老人既住得安心、舒心；又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛围。所以，优势十分明显： 1）减轻子女养老压力，提高社会效率。 2）有利于老年人身心健康。 3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高。 4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。 老年公寓已成为国际风行的第三种养老模式，为老年人服务已成为一种新兴的产业。 （2）改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4‰下降到2001年的13.4‰；总和生育率由1970年的5.8‰下降到2000年的1.6‰，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人们的寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从2000年的10.33%上升到2010年的13.26%，成为典型的老年型社会。 随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人，2010年第六次人口普查已近1.8亿人。这一数字几乎超过两个英国的人口，若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行前十位的国家。 从人口增长趋势看，根据2010年全国第六次人口普查资料，2010年全国总人口137054万人，与2000年第五次人口普查相比，总人口增长了5.84％，而60岁以上老年人口占到全国总人口的13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，65岁及以上人口占8.87%，比2000年上升1.91个百分点。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已超过1500万，并以年均5％的惊人速度递增。据预测到2050年60岁以上老年人口将达到4亿左右，占总人口25％以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对