(北海高端楼盘客户分析.docVIP

北海高端楼盘市场及客户群体分析 前言 北海市作为滨海旅游城市，高端楼盘销售价格严重偏离北海市当地人的承受能力，购买人群主要以外来客户为主。基于“永高·未来城”将来定位于高端楼盘，现在对北海在售高档楼盘市场以及客户群体进行了系统地调查。 一、北海高端楼盘 1、天隆·三千海 ◆项目地址：银滩西区美景路88号（大墩海东） ◆项目开发商：北海天隆房地产开发有限公司 ◆项目规模：3000亩，总建面168.17万㎡，容积率1.7，绿化率38%，共13575户。 ◆项目规划：预计8年时间建成，是一个拥有高层住宅、别墅、购物广场、娱乐城、写字楼的海岸综合体。拥有亚洲第一大高尔夫球会设计师——尼克劳斯二世执笔打造的18洞海上国际高尔夫球场、亚洲十优五星级度假酒店、私人停机场、奢华游艇会、保健养生会所等等国际顶级配套，将成为最宜居的滨海度假、旅游、休闲、养生的人间天堂。 ◆项目配套：北海一线精华海景、2.3公里银滩、18洞国际标准高尔夫球场、五星级度假酒店、社区精英会所、游艇会所、冠头岭国家森林公园等。 ◆项目户型配比 一期首批户型配比 户型 面积（㎡） 套数 比例 1房1厅 74.09-76.89 110 16% 2房2厅 90.68-94.86 171 25% 64% 117.56 56 8% 120.22—128.44 230 33% 3房2厅 160.94-166.54 102 15% 复式 167.49-181.56 96 7% 3% 218.09-266.86 20 2% 合计 697 100% ◆项目推售价格 2011年2月20日首次推售均价12000元/㎡。 2011年5月6日价格区间11500-18500元/㎡，均价13000元/㎡ 2011年7月，均价上调至14500元/㎡ 优惠折扣：一次性99折，首次推售当天成交可获高尔夫消费卡和礼品。 ◆项目销售情况：销售情况和销售速度：2011年2月20日-6月，共推出泊心岸1-5#共697套，已售出约380套，销售率约为54.5%，7月份售出24套，8月份售出29套，9月份售出19套。 ◆主要客户来源地：95%以上是外地客户，东三省占20%、福建占11%、重庆占7%、海南占3%、内蒙占5%、北京占6%、上海占5%、广东占5.5%、美英外籍占3.2%，其他占34.3% 2、北部湾1号 ◆项目地址：北海茶亭路49号 ◆项目开发商：北海馨平广洋房地产开发有限公司 ◆项目规模：占地面积约165亩，总建筑面积49万㎡，建筑密度17.85%,绿地率38.6%，约4800户。 ◆项目规划：总体外形特征是桂林山水，由1栋板楼（“绵延山形群”住宅32层，其下是三到四层车库）、7栋塔式楼和 1栋52层超五星级酒店（“独秀峰”）组成，是一个集居住、休闲、旅游、购物、渡假、运动等于一身的北海标志性项目工程。 ◆项目配套：配置了超五星级酒店、私家游艇码头、空中网球场、无边际泳池、海滨休闲商业区、商务会所、幼儿园、大面积观海景观露台及各种活动场所等 ◆项目最大卖点：艺术建筑造型+顶级配套+700多米长海岸线 ◆项目户型特点 主要是单间35-38㎡、一房61-65㎡、二房91-94㎡、二房107㎡、三房130-136㎡五种户型，由32层的“绵延山形群”板楼是连廊式公寓因此户型成长条形，而且面积区间都比较小。 ◆项目推售价格 2009年12月4日首次推售均价13000元/㎡ 2011年5月均价17000元/㎡（精装修2000元/㎡） ◆项目销售情况： 自2009年12月4日首次开盘以来，陆续推出海怡阁、海悦阁、海颂阁、海馨阁4个单元共1411套，至2011年6月共计售出1009套，销售率70%，7月份售出15套，8月份售出4套，9月份售出4套。 ◆主要客户来源地：90%以上是外地客户，东三省占15%、江浙一带占13%、福建占4%、重庆占3%、海南占7%、深圳占5%、京津占6%、上海占5%、广东占4%，其他占38%。 3、恒宇·海岸华府 ◆项目地址：北海市广东路中段（市公务员小区北面） ◆项目开发商：恒宇置业有限公司 ◆项目规模：占地120亩，总建筑面积20万㎡，容积率2.0，绿化率40%，约1500户。 ◆项目规划：项目由由2栋3层、10栋6层和13栋18层的建筑组成。 ◆项目配套：会所、900㎡阳光泳池、地下停车场 ◆项目最大卖点：N+1/ N+2创变空间的拓展户型，全部南北朝向且最高获赠40%（平均赠送面积25%）的创变空间，赠送面积多，确立该项目有较高的升值潜力。 一期户型配比 一区1、4、7#和二区2#户型配比 户型 面积（㎡） 套数 比例 2+1房2厅 72.65 68 21% 85—92.2 200 61% 127.51-138.