广州紫霞山庄前期调研报告20111019[精选].ppt

BUSINESS * 广州城镇发展概况 广州陵园产业发展趋势 地块分析及开发建议 成本效益初步核算 * 人口大市，居民生活水平不断提高，消费需求畅旺 2011年广州市人口1270万。 2011年，我市城市居民年人均可支配收入为37833元。 随着收入水平的提高，居民消费结构升级加快，居民家庭支出中的服务性消费支出逐步扩大。2010年，城市恩格尔系数为33.29%，作为生老病死，这个固定支出也逐年提高。 广州依托繁荣的经济发展，吸引着许多人才前来扎根定居，各个行业持续的高速发展，土地资源日渐紧缺，陵园产业随即成为各行业中发展潜力最巨大的之一。 广州市发展概况 * 梯面镇 是广州市辖区内唯一的山区镇，位于广东省广州市花都区的东北部，全镇共同8个行政村。全镇人口9044 人，面积13.5万多亩。东与从化市交界北与清远市接壤，距花都区政府所在地新华镇距离24公里，距广州市区仅40公里。其拥有深厚的历史文化底蕴，浓郁的客家文化风情，丰富的旅游资源，镇区内遍布名山秀水，景色迷人，空气清新。 交通状况 梯面镇位于广州市花都区北缘，在珠江三角洲1小时经济圈内，东北与从化交界，西北与清远市接壤，距广州市区35分钟车程，临近空港，距广州新国际机场仅15分钟车程。 梯面镇的位置及发展 * 生态资源 有“广州北肺”、“广州第二白云山”之誉的群山叠翠，碧水流泉，树林茂盛，野物繁多，空气清新，每立方米森林负离子含量达12000个，噪音指数仅30分贝，自然生态环境优美，旅游资源十分丰富，极具开发价值。 紫霞山庄是游览区之一。乃先人的永久安身之风水宝地。 梯面镇的位置及发展 广州梯面紫霞山庄 前期调研 广州城镇发展概况 广州市陵园产业发展趋势 地块分析及开发建议 成本效益初步核算 * 人口集聚+老龄化严重+思想制约=消费需求畅旺 自2007年开始，广东成为第一人口大省。随着广州中心城市功能不断强化，广东人口向广州集聚的态势亦不断加强。广州市人口年龄结构处于 “人口红利”时期。 据2010年第六次人口普查悉，全国0-14岁人口占总人口的16.60%，下降6.29%；60岁及以上人口占13.26%，上升2.93%，其中65岁及以上人口占8.87%，上升1.91%。 随着广州市人口不断增加，以及人口老龄化不断严重，殡葬业的需求将会不断加大。据统计每年广州的尸体火化量约3.2万具，也就是说，每年新增3.2万份骨灰。此外而与人口增长随之而来的经济发展，亦使人们花费或愿意花费在殡葬上面的钱财更多。 广州陵园产业发展趋势——殡葬业现状 由于受几千年封建传统陋俗的影响，骨灰安葬的丧葬习俗在人们的脑海中根深蒂固，此外隆丧厚葬的世俗思想仍左右着相当一部分群众的丧葬行为。 * 墓地资源越发紧张 广州墓地资源稀少，供求关系一直紧张，特别是一些交通便利、环境优越、“风水好”的墓地更是供不应求。虽然《殡葬管理条例》有相关的明确规定，但不少商家利用了供需紧张的趋势，乘机囤积墓地，哄抬价格，导致墓地资源越发紧张。 据了解，目前广州市有中华墓园、金钟墓园等11家经营性公墓，全市墓地面积不到4000亩地，墓园的地是用一块，少一块。而且广州市早已提出，今后原则上不再审批建新的经营性墓地，现有的公墓也不作扩建。以目前的消耗程度来计算，广州的墓园在8年内趋于紧俏。目前，近市区的墓园仅有7间手续齐备。 目前在骨灰的处理方式上，八成以上的市民选择骨灰楼寄存，约11%的骨灰安葬在公墓，只有不到3%的骨灰用来还林、撒海等。市火葬场是寄存最多骨灰的地方，近15万份，接近饱和状态，管理和拜祭难度都很大 。 广州陵园产业发展趋势——墓地项目现状 * 风水墓穴高达十多万 广州陵园产业发展趋势——墓地项目现状 墓地资源越来越少导致墓地出现转让，甚至拿墓地作投资炒卖的现象，“洛阳纸贵”导致墓地有不断升值的利润空间。 广州一个普通规格的墓地，从1999年的2万元涨到现在的五六万元，高的甚至十几万。 近日，销售人士介绍，花都狮岭的一个墓园，墓位分为标准区、特惠全包区、靓风水区等区域，不同区域、方向、位置的墓位价格都不一样，最便宜的8100元/穴，“少于万元的墓位数量很少，风水位置不太好”，更普遍的是五六万的，风水好的高档墓穴更高达十多万元。此销售人员表示，墓地的价格有升无降，每年都会以10%-20%的幅度增长。 买墓地，除了给墓位费外，还要另外 交安葬费，20年的墓地管理费。每平 方每年不超过200元。还有一笔不菲 的费用是建墓费。 * 按照民政部门的统计，在殡葬的各个环节，社会资本都有一席之地。民营公墓已超过所有经营性公墓的半数，殡仪服务市场和殡葬用品市场全面放开，民营殡仪馆（火葬场）也占到现有殡仪馆（火葬场）总量的13%左右。 改革中不可逆转的市场化趋势 虽有民