绍兴市区物管理发展现状.doc

绍兴市区物业管理发展现状、存在问题及其对策措施 摘 要：物业管理作为一个新兴行业但是在发展过程中也遇到诸多的困难和压力，暴露出很多问题和矛盾。　，迈开了物业管理的第一步。１年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生活，并得到了迅猛发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在这样的背景下，我市物业管理正规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展。１。２ 物业管理政策体系逐步。与此同时，还在房地产信息网上公布了物业管理服务合同、业主公约、业主委员会议事规则等示范文本。这些文件的发布与实施，使物业管理企业能按照市场规则去依法管理和运作，对引导、规范、促进我市物业管理企业健康发展起到了重要保障作用。突出问题是复杂的，其深层次原因也是盘根错节的。2.1从开发企业的角度分析主要有个方面的原因：一是建设规模过小尤其是早期开发的商品住宅小区，规模较小基础设施不配套，直接抬高了物业服务成本。二是短期行为严重。许多开发项目在规划、设计、施工阶段没有考虑后续使用管理小区建成投入使用就有诸如停车难、建筑质量差“胎里带”问题的发生，给物业管理工作造成了难以克服的“硬伤”。常常要在居民入住后才会暴露出来，引发居民的不满，并直接归咎于物业管理企业。三2.2从物业企业的角度分析究其原因一从业人员的工资待遇跟不上社会发展的水平从业者的劳动价值得不到体现，从业人员不断流失物业企业规模小、竞争力弱、抗风险能力低目前市的物业公司中有资质的有家，其中物业管理企业中一级资质；二级资质家，占%；三级资质家，占%；的企业家，占%。以上数据说明，现阶段物业服务企业的整体规模较小，多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差。在调查中发现有些物业管理公司管理的面积万平方米、管理人员既是领导也是员工，加上几个保安和清洁工就组成了一家物业管理公司。这些物业公司规模小、经营状况差，很多是处于亏损或。尤其是随着用工成本和因各种原因引起的经营风险的加大，以及物业管理行业“僧多粥少”造成的无序竞争、恶性竞争的加剧，导致很多物业企业长期处于亏损的局面，发展后劲不足、困难重重。2.3从行业管理角度分析。主要是行业监管体系不健全，部门缺乏联动。一是越城区和各开发区没有专门的行业管理部门，市本级管理力量相对也较弱。二是公安、城管、工商、规划、建设、环保、发改价格、财税、人防以及街道、社区属地管理等职责没有明确。三是矛盾调处缺乏联动机制。从近几年因物业企业退出项目而引发的纠纷来看，往往都不是单一问题的协调处理，就近期的天地永和、南江枫林、贝斯特财富广场、东升苑等等住宅小区出现的矛盾纠纷来看，涉及部门和单位有属地街道、社区、物业行业主管部门、行政执法、安监、技监、消防、卫生、工商、公安、环保、水务、电力等。但协调中，没有一个联动机制，职能部门之间缺乏沟通，特别是属地管理职责未能充分发挥，行业管理部门在风烟四起的纠纷协调中疲于奔命，成效甚微。 2.4从业主的角度有个基本原因：一是业主的民主意识不够成熟。业主普遍都有民主的要求，但对民主的认识不够全面。少数服从多数的意识差，有的业主事不如愿便意气用事，民主在一些小区往往沦为个别人的自由主义。相当一部分业主不热心小区的物业管理工作，连业主委员会的选举、物业企业的选聘等事关切身利益的大事都不愿参与。有的业主不能正确行使权力，缺乏大局观念和邻里之情，对于合法合情合理的物业管理工作也不支持配合，甚至从中进行阻挠导致矛盾激化，物业企业被迫弃管。有的业主把业主委员会视为盈利的工具，当业主委员会委员不是为业主服务，而是伸手要待遇或从中非法牟取利益。小区，由于个别业主委员会委员不能正确行使权力，致使业主委员会三天两头走马换将，物业企业也如走马灯一般换来换去，最后不得不弃管。是物业消费的观念没有形成。有的业主“花钱买服务”的观念没有真正形成，　是合同意识不够强。从本质上讲，业主与物业企业、开发企业之间的关系就是一种合同关系，解决相互之间的矛盾与纠纷必须遵循合同的规定。但是，业主（业主委员会）在与物业企业、开发企业签订物业管理合同时，多数不够认真慎重，往往大而化之，直到遇到矛盾与纠纷时才认识到其重要性。尤其是丢失被盗等问题目前是小区物业管理中的一个难点，但很多小区对这个问题在合同上并没有约定清楚，是否在指定位置存管丢失、应当不应当赔偿等问题，始终是多数小区纠缠不清的一个难题。这也从一个侧面反映出了业主合同意识比较淡薄。 加大对业主共有财产的监管力度，凡物业服务企业退出管理的，业主委员会又未在规定时间内成立的，有关资料移交给属地。 3.3.5建立特定小区补贴机制。落实培训补贴。落实社会保险补贴，落实物业管理补