不动产经济学25房管3学分.ppt

不动产经济学 Real Estate Economics 第二部分：不动产经济微观分析 第一部分 不动产经济基础理论 总结 1、《区域与社区分析》影响着不动产市场的发展 城市和区域的兴衰 产业和不动产需求 2、《土地利用管制》（公共政策和城市规划）决定了不动产市场的构架 3、《产权经济理论》是不动产市场研究的制度前提，影响着不动产市场的效率 回顾第一周的授课内容： 由于不动产独特的自然属性和经济社会属性，不动产市场可以说是现实中偏离完全竞争最远的一种市场。 既然不动产市场是离完全竞争最远的市场，这是否意味着供求原理在不动产市场中不起作用？或者说主流经济学的一般均衡分析能适用于房地产市场的分析吗？ 解决办法：对土地市场独特分析；市场细分（物业细分、属性细分、区域细分）。 第二部分学习内容 土地市场 学习内容 教学目标 深刻理解土地市场及其均衡分析 掌握各种地租理论 理解地价形成机制 土地市场 1、土地市场及其供求关系 1.1 土地市场的运行模式 A、美国、日本为代表的完全市场模式，其土地所有制度是土地私有制。 联邦政府和州政府所有的土地中 , 绝大部分是矿山、森林、草地、水域、沼泽、荒地等。土地以私有制为主，国有土地只占其中一小部分。美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决定。美国有全世界最自由的土地制度，土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物大小、形状等)，这三部分权益可以分别转让。政府无权任意征用与拆迁。 1、土地市场及其供求关系 B、英国土地制度 在英国，全部土地在法律上属于英王所有 , 即国家所有，土地使用者只能从英王那里取得土地。“ 因为只有国王才能拥有土地 , 而其他人只是从他那里取得土地的保有。 ”因此，在英国 , 国家土地所有权又称绝对土地所有权，从国王那里取得的土地权利也具有排他性，称保有土地所有权，或永业权。租用保有地产权、也称为租业权。 1、土地市场及其供求关系 C 香港 新加坡 1997年7月1日，中国政府恢复对香港先例主权后，按中央联合声明的规定，香港特别行政区内的土地归属中华人民共和国所有。中国政府授权香港特别行政区政府行使土地所有权，土地批租制度仍旧保留，50年不变。 在新加坡。建屋发展局可以无偿得到政府划拨的土地，而私人房地产开发商则必须通过土地批租，有偿获得土地使用权。政府通过这种方式在一定程度上照顾了中、低收入者的利益；防止地产炒作，对居民购买组屋次数做出严格限定；居民购买组屋后一定年限内不得整房出租；组屋在购买后5年之内不得转让，也不能用于商业性经营，否则将受到法律严惩。 1、土地市场及其供求关系 1.2 中国土地市场运行 土地市场：土地这种特殊商品交换的的经济关系的总和。 我国实行的是土地公有制，城市的土地属于国家所有，土地的所有权由国务院代表国家行使，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。在中国购买房产普通住宅土地使用年限为70年，商业用地年限为50年。 1、土地市场及其供求关系 中国土地市场的模式： 1）行政划拨、市场配置 2）土地公有制的前提下国家所有、农民集体组织所有（城市土地市场和农村土地市场）。 3）土地市场的交易主要是土地使用权的交易，也就是说我国不存在土地所有权市场。 1、土地市场及其供求关系 1.3 我国土地市场形成 1.土地市场的萌芽阶段　　1978年农村实行家庭联产承包责任制，土地所有权与使用权开始分离。1980年，我国开始向中外合资企业收取场地使用费，1982年，深圳开征城市土地使用费。1987年，国务院批准在深圳、上海、天津广州、厦门、福州等城市进行土地使用制度改革试点。1988年修订后的《土地管理法》正式宣布土地有偿使用制度的确立。我国开始了通过市场机制配置土地资源的尝试。 1、土地市场及其供求关系 2.土地市场的形成阶段　　1990年，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布实施，中国土地市场建立和发展有了法律依据。土地资源的市场配置在全国展开。1992年，邓小平同志南方谈话和十四大以后，全国土地市场的培育、发展进程大大加快。到1992年底，全国除西藏外的29个省（市、区）都已经开展土地出让工作。这一时期，全国各地大搞开发区建设，土地投机盛行，炒卖土地现象非常严重。为此，1993年，国务院开始整顿土地市场。1992年发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定划拨土地使用权转让、出租、抵押的条件和相关规定。 1、土地市场及其供求关系 3.土地市场的发展与完善阶段1995年《城市房地产管