五彩阳光城地产项目营销策划书1..doc

一、前言 十八届三中全会报告中提出的关于“加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费”、“完善主要由市场决定价格的机制”等显示了政府更加强调市场在资源配置中的决定性作用，行政性调控将会逐步淡出历史舞台。那么，未来的楼市政策也将会逐步摆脱过去全国一刀切的模式，根据城市的实际供给需求现状产生分化。 虽然房地产市场出现减速迹象，但是一二线城市的需求依然十分旺盛，去年10月中央政治局明确了“保障的归政府，市场的归市场”的住房供应体系总方针，随即北京市住建委于2013年10月22日表示，2013年北京将推出2万套自住型商品房，2014年计划推出5万套左右，该类住房价格比周边商品住房大约低30%。自住房的出现使得很多购房者持有观望态度，希望能够买到自住房，这种情绪影响了市场整体的成交状况。预计未来随着政府提供保障房数目的增加，商品住房的需求会相对减少，虽然整个格局仍处于供小于求的状态，但是价格上涨的幅度应该不会太大。 所以目前房地产行业为了保持产品的销售，纷纷推出不同的营销策略，本文以沈阳于洪区五彩阳光城为背景进行营销方案策划。 二、项目简介 项目位于沈阳市于洪区沈北西路西江北街155号（造化街道旺牛村），它的周围是一座高校文化圈。 五彩阳光城以“孝”、?“合”为理念，融汇国际领先的养老服务理念，创建以“新三代同堂”为基准，以“持续性养老模式”为蓝本的全新生活理念。项目占地2300亩，总建筑面积约220万平方米，预计投资额130亿元。在整体规划设计上继承中国传统的合院居住模式的核心精神，创建舒适的家庭氛围和充裕的公共交往空间，以合院为大家庭活动和交流的中心营造出轻松的生活氛围，以此组织多个居住空间，可分可合，各居其所。既便于相互照顾，又尊重各自不同的生活习惯，让老人享受到和子孙同住的天伦之乐，充分体现了对老年人的尊重和关爱。 社区内将设立包括医疗中心、餐饮中心、文化娱乐中心、物业服务中心、购物中心等一系列高标准的配套服务设施。集团斥资3亿元建成辽宁省实验中学合作校，学校采用国际最先进的教育理念和教学体系，为中外学生提供从幼儿园到高中的15年一站式国际一流的教育服务，师资力量一流，针对业主采用优先、优价、优惠入学政策。与盛京医院合作建设大型医疗中心，设立医疗健康服务管理系统，专属的老年人健康ERP系统为每位老人设立健康档案，每年定期的体检，及早预见老年人身体的健康走势，专业的护理机构为需要的老人提供专业的医疗护理，私人照料。老年大学的书画阅览室、手工艺室、多功能厅等文化设施；各种专业培训以及业余社团组建创造精彩娱乐氛围，让更多老年人享受精彩的金色年华。 三、市场环境分析 (一)整体境况 沈北地区范围北到市区北边界、东到棋盘山西边界、南到北三环、西到沈山铁路，总面积1098平方公里，包括新城子、于洪、农业高新区、大东、东陵、皇姑六个区域，共辖9镇、5乡、256个居民点。 沈北新区是沈北地区的一部分，指新城子区和农业高新区两部分，范围为北到沈阳市区北边界，南至北侧三环绕城高速公路及二、三环之间的前进乡，东至棋盘山风景区西边界，西至于洪区东边界，面积为831平方公里。 沈北新城为沈北新区内蒲河以南区域，范围为北至蒲河，南至北侧三环绕城高速公路，东至棋盘山风景区西边界，西至沈山铁路，面积191平方公里。 蒲河新城是沈北新区改革开放和现代化建设的率先起步区，是市委、市政府的派出机构，享有市级经济管理权限，区域内实行封闭式管理。 蒲河新城规划面积270平方公里，地理位置优越。地处东北亚中心地带、环渤海经济圈核心地区、东北城市群枢纽重地，是连接辽宁中部城市群的重要通道，沈西、沈铁工业走廊交汇的重要节点。全城南依沈阳母城, 北连沈北腹地，东邻棋盘山世博园，西接沈西工业走廊。城内交通四通八达。“六纵六横”城市景观主路网贯穿全境，规划中的城际轻轨连接东西，建设中的沈阳地铁2号线、3号线直达新城。 蒲河新城自然环境优美。拥有50平方公里森林覆盖，33公里蒲河贯穿东西，绿化覆盖率达35％。蒲河新城具有浓郁历史文化底蕴和深厚现代人文基础。道义大学城、虎石台职教城、辉山名高中城建设已初具规模。 沈北新区地势平坦、开阔，平均海拔为58米；全区地势自东向西倾斜，东高西低，东部属丘陵地貌，中部属黄土堆积平原，西部属辽河冲积平原。 七星山旅游风景区位于沈阳市沈北新区石佛寺乡境内。七星山形成于侏罗纪末期，由南山、塔山等七座山头组成。风景区因其山形分布酷似北斗七星形状得名。山间沟壑纵横，层恋叠翠，分布有狐狸大沟等山沟二十多个。塔山南坡有泉眼一处，泉水清冽甘甜。 属于北温带大陆性季风气候，四季分明，年平均气温7.5℃，年降水量672.9mm。沈北新区内有辽河、蒲河等7条河流绵延流过。沈北新区处于辽河与浑河两大水系