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[综合用地价格怎样评估
综合用地价格怎样评估 土地价格是指在正常市场条件下,一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获 得的预期土地收益(地租)的多少,而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在 实际土地价格评估中,就某一具体宗地而言,上述因素都已经不会改变,唯一决定土地价格的是用途。 由于土地用途具有多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量,且土地权利人都期望从其 所占用的土地上获取更多的收益,并在规划许可的情况下,以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。 因此,在现代城市中,建筑物不仅多层、高层化,而且建筑物的用途也出现了立体化:地下一至二层为停 车场、设备用房,地面一至二层为商店,往上是写字楼,再往上是居民住宅。 用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用,然而却给国土部门出让土地使用权带来了一些问题。 一方面,根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,土地使用权出让最高年限 按下列用途确定:居住用地 70 年;工业用地 50 年;教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年;商业、旅 游、娱乐用地 40 年;综合或者其他用地 50 年。目前,我国出让土地使用权一般都为最高年限。对于一宗 拥有若干用途的土地来说,如果整宗地按综合用地对待,居住用地也只能使用 50 年,开发商付出同样多的 建筑成本和税费,销售价格却必然要比 70 年使用期的住宅低;对于购房者来说,无论是否以较低的价格购 得房产, 都不愿意自己崭新的房子比别人少用 20 年。 因此, 如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地, 那么整宗土地设定为出让期 50 年的综合用地,将使许多人难以接受。 另一方面,全国各城市制定基准地价的时候,由于综合用地的地价内涵难以界定,除北京等个别城市 外,绝大多数地方都回避了这个问题,基本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且,北 京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地,并没包括同一宗土地中既有商业又有 普通住宅的情况。这样,国土资源部门在核定综合用地的出让价格时,没有统一的基准地价可供参考。笔 者认为,综合用地土地价格的评估,根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。 分算法 分算法适用于宗地地块面积较大,用途区分明显且包含普通居住用地的情况。
具体方法是:按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限 下的价格,并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时,注明各个用途的分摊土地面积和 使用年限。
例 1 :政府准备出让一宗国有土地使用权,有效面积为 20000 平方米。根据规划设计条件,该宗地用 途为 R2、C2(二类居住和二类商业用地),容积率≤1.5,建筑层数≤12 ,建筑高度≤36,绿地率≥35%。其 中, 商业建筑面积为 4500 平方米。 该区域商业用地基准地价为 900 元/平方米, 居住用地基准地价 600 元 /平方米。计算过程如下: 计算商业用地和居住用地的分摊面积 根据最有效使用原则,估价设定该宗地规划容积率为 1.5.总建筑面积=20000 ×1.5 =30000 (平方米) 商业用地分摊土地面积=(4500/30000 )×20000 =3000(平方米) 居住用地分摊土地面积=[ (30000-4500)/30000]×20000 =17000 (平方米) 计算商业用地和居住用地的地价 假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为 1 ,商业用地出让年限为 40 年、居住用地为 70 年, —年期修正系数也为 1.当容积率为 1.5 时,商业用地容积率修正系数为 1.3 ,居住用地容积率修正系数为 1.1. 商业用地总价=900 ×1.3 ×3000=351 (万元) 居住用地总价=600 ×1.1 ×17000 =1122(万元) 估价结果 商业用地分摊土地面积:3000 平方米;土地单价:900 元/平方米;土地总价:351 万元,大写:人 民币叁佰伍拾壹万元整 居住用地分摊土地面积:17000 平方米;土地单价:600 元/平方米;土地总价:1122 万元,大写: 人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整(注:商业用地使用年限 40 年,居住用地使用年限 70 年) 或者可以采取另一种表示方法:先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格,再折算成综合用地价 格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时,同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用 年限。 同上例, 先计算出商业用地总价 351 万元、 居住用地总价 1122 万元之后, 可得该宗土地总地价为 1473 万元,总用地面积 20000 平方米,然后计算出综合地价为20000 =736.5 (元/平方米
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