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关于写字楼营销策略报告 目录： PATA1 市场分析 PATA2 项目分析 PATA3 客群分析 PATA4 产品定位 PATA5 营销策略 PATA6 推广策略及画面表现 PATA7 年度营销计划及阶段策略 PATA8 存在问题及解决办法 PATA1 市场分析 写字楼市场分布（商圈板块、竞品写字楼分布及名称） 写字楼市场供应（未来市场供应量） 写字楼市场存量 写字楼市场销售量 写字楼市场价格走势 写字楼市场租金水平 写字楼项目入驻率 典型案例分析（项目名称、占地、总建筑面积、物业类型、产品配比、价格走势、付款方式、物业服务、自身配套等配图说明） 市场小结（供需方面、租金价格、市场分布、产权归属、装修标准、物业管理） PATA2 项目分析 项目基础经济指标分析 项目周边现状及项目特征（道路、交通、配套、建筑、规划、构筑、档次、品牌） 项目配套品质分析（自身配套如：电梯、消防、开间、柱距、物业服务、绿色节能、智能化配置等） SWTO 分析 周边项目分析（租金、出租率、售价、销售量等方面分析） PATA3 客群分析 大型投资客户特点 购买能力很强，投资物业处于核心商圈，具有稀缺性 多数以整栋方式购买 长线投资，一般在五年以上 本身不具备经验管理能力，要求持有物业品牌公司来经营 中小型投资客户特点 选择的项目范围更加广泛 大型知名企业入驻可增加投资信心 需要确保投资收益 缺乏风险管理能力，后期经营管理物业要求严格 集团客户 跨国公司总部，现为境外金融机构 设立企业总部来本城市拓展区域市场 国内民营企业 国有大型企业集团 国内的国际化品牌企业 已在本区域市场发展多年，向外扩张企业 散户：主要以投资散户为主要目标 中小企业自用 从原有的工作模式发展为公司型（租金的承受能力较低，关于产品品质） 熟悉目前所处区域的中小型企业，提升企业形象，从租不如买的角度分析考虑，控制成本，增加企业固定值，一举两得。 投资客户 以增值为目的，选择具有升值潜力物业 长线持有，要求有稳定收益，投资物业有很好的物业管理，通常有包租 小结：项目在初期知名度不高，引进大的集团客户来提升项目的形象，祈祷聚客能力；散户、投资客户有利于打开市场，实现最大的价值。与中小型基金形成联动，作为前期炒作的营销工具，增强卖家的信心。 PATA4 产品定位 产品档次 产品规模 产品配置 产品物业服务 PATA5 销售策略 主题定位 形象解析 总体营销策略 以改变区域形象，提高项目知名度为主要营销方向，重点解决“高端产品品质和低档区域形象”之间矛盾，树立项目信心 以集团客户为突破方向，提醒项目知名度和美誉度，通过散户购买来获取最大价值 PATA6 推广策略及画面表现 前期通过集团客户的招商，树立项目高端形象，制造市场舆论及热度，增加客户信心 借助现场接待中心、样板间、现场围挡、导视系统、物业服务展示增加项目案场支撑 树立项目的卖点及宣传推广的核心竞争力，以及如何在推广上利用自身的优势弱化规避不足 宣传定位清晰，画面表现鲜明、突出并便于记忆 PATA7 年度营销计划及阶段策略 制定项目工程节点、营销节点、案场支撑节点等大的时间轴线，在此基础上划分阶段并执行阶段性策略和计划 阶段策略和计划围绕项目整体计划节点执行 制定合理的价格策略和阶段涨幅趋势 价格策略：结合市场价格，按照市场比较法，制定项目参考均价 通过分析项目的优势、劣势和入市时机、案场支持等因素确定合适的入市价格 PATA8 存在问题及解决办法 关于在项目实际操作中经常遇到的问题及解决方法： 项目宣传定位模糊 产品打造有瑕疵（实际使用结构、尺寸等不合理） 现场包装需进行改进 宣传物料中心考虑（未能体现产品的卖点、物料制作不够精致） 弱势规避不明确（区域配套差、环境差、交通差） 项目核心竞争力是什么？（将项目资源优势转化为项目服务推广关键性概念） 营销手段单一 价格及优惠方式不合理