重庆市区域经济状况重庆市区域经济状况.docx

重庆市区域经济状况（一）区域描述西部新城主要由五大片区组成：重庆大学城、重庆西永微电园（西永综合保税区）、铁路物流园、重庆台资信息产业园和西部新城城市中心区。西部新城是重庆主城六大城市副中心之一；包括大学城在内的西部新城五大核心功能区，经过几年大力建设目前已经初步成型；西部新城将造出至少3个千亿工业园，相当于3个北部新区；（二）大学城片区规划分析大学城片区将建成一个50平方公里、拥有近100万人口的新城区，也是“继解放碑、杨家坪等五大区域中心后，成为重庆第六个区域中心；大学城将形成一个集科研、教育、居住、购物、休闲、公园等功能一身的新城区，区域分为城市居住区、中心商业区域、公园休憩区域、大学教育区域据消息称沙坪坝区政府已确定搬至大学城，这将对整个大学城的发展利好，表明沙区的主要发展重心将放在大学城区域，区域发展前景不可估量（三）大学城片区交通分析目前，大学城拥有10余条公交线路与主城各区连接，由于目前与主城交通仅靠大学城隧道联通，交通异常拥挤，随着区域不断的发展壮大，交通已经成制约大学城地区发展的瓶颈、双碑大桥2014吗年底建成通车，将有效联系三北地区和两江新区。轻轨1号线预计2014年11月份试通车运行，将极大的刺激大学城地区发展。随着交通的改善，大学城未来将与城区无缝对接，交通便捷，利于消费力汇集，将大力促进地区经济发展和房地产迅速发展（四）周边产业重庆西永微电子产业园区是重庆市政府为优化和提升全市产业结构、发展高新技术产业而规划建设的电子信息产业专业化园区，是重庆市“十一五”期间实施电子信息产业的主要基地。园区总规划面积约30平方公里，其中产业区20平方公里，配套服务区（西部新城的城市中心区）10平方公里。产业区由芯片制造园、封装测试园、软件园、应用产品园、科技创新区和生活配套区组成。目前，IBM、惠普、方正等世界500强企业已经入驻西永微电产业园。按规划，到2015年，西永微电园将实现再造一个重庆工业的目标。园区产业人口也将达到8万人。（二）、经济发展状况（一）初始阶段(2005-2007年)2005年9月，重庆大学城正式开城，但周边商业配套几乎为零。校区内的师生商业消费主要依靠距离大学城最近的沙坪坝商圈。为解决大学城商业配套差的问题，重庆大学、四川美术学院和重庆大学城建委分别修建了重庆大学商业街、四川美术学院老街和大学城城区临时商业街，总体量近4万㎡，但由于多为临街门面，且商业定位较低，到目前为止，商业街空置率高达80%以上。（二）发展阶段（2008年至今） 2008年10月，美丽熙街1街区开街，中国移动全球通、动感地带、德可士、李宁、匡威、秦妈火锅、同期声KTV、新东方培训学校等品牌商家入驻，大学城真正拥有了一个集中式商业街。此后，龙湖、富力和庆瑞等开发商，先后在2009年推出了其商业物业。大学城商业物业的迎来了一个新的发展阶段。（三）大学城商业物业分布目前，重庆大学城租售项目主要有东方剑桥、龙湖澜溪坊、卓越熙街、富力摩登大街和龙湖东桥郡等5个项目。除龙湖东桥郡距离较远外，其余项目均紧邻重庆大学、重庆师范大学和四川美术学院分布。重庆市别墅类市场概况重庆市别墅市场总体概述（一）重庆别墅市场发展沿革重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为三个阶段：第一阶段：盲目开发期八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品——别墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。但盲目的跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。第二阶段：市场调整期伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们的记忆。然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目——锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理