郑州航空港区项目市调报告郑州航空港区项目市调报告.doc

航空港区项目市调报告 2012年11月 目录 PART-1 港区房地产概况 PART-2 港区开发项目概况 PART-3 港区潜在供求及总结 第3页 一、区域概况 郑州西南部，建设刚起步的现代化生态航空新城，区域人口基数少，产业人口为重要组成部分  位于郑州西南部，距郑州市区 20公里；  以机场为依托，以航空客货物流、临空制造业、现代商贸等为主要功能的现代化生态航空新城；  目前航空港区的户籍人口4.5 万人，产业人口20万人。 航空港区 中心城区 中牟县 新郑市 第4页 二、市场需求 内需强劲、外需无限 10% 港区五大人口红利，房地产市场内需强劲 富士康产业人 60% 70% 5% 拆迁人群/行政人群 生意人群 25% 其它产业人群 第5页 富士康产业人群：预计2013年富士康人超过45万， 2-3年后将集中释放移民、结婚等刚性需求 20%中高 管理者 70%普通 员工 结婚 移民 投资 富士康员工目前已达18万人，占港区总人口的75%，预计2013年末员 工数将达46万余人 富士康中高层管理者约占20%，将成为港区住宅置业的主力消费群， 平均年龄在23岁的普通员工约占70%，将在2-3年后爆发大规模移民结 婚刚性需求 巨大购房刚需将根据深圳等地富士康人群居住习惯，约50%人群选择在宿舍外居住或购房居住 投资 内需 第一居所 第6页 其它产业人群：富士康上下游产业及临空其它产业带来大量产业人群 ?? ?? 富士康的入驻，带来的是一系列产业集群，涉及 上下游产业链100多个产业、400多个相配套领域 富士康上下游产业：零部件类、原材料类、模具 工具类、加工服务类等 ?? ?? 服务配套行业：金融投资、物流仓储、 生活配套行业：住宿、餐饮、娱乐休闲… 芯片设计 塑 料 制 品 渠道商 中端商 代工厂 富士康 印 刷 包 装 设 备 制 造 金 融 业 酒 店 餐 饮 会 展 业 方案开发 软件平台 内需 第7页 私营生意人群：强大产业人群所需配套将带动10 万人左右的私营生意人群前往经商  2011年，批发零售业收入指标同比增长60.3 %，而社会消费品零售总额同比增加27.1%. 高速增长的品批发零售业吸纳大量私营生意人群前往港区经商从业；  按照个体工商业人数占非批发型城市人口比例15-20%左右的规律来看，2-3年后综保区的私营生意人 群将达到10万人以上，构成强大的购房主体 内需 第8页 拆迁/行政人群：据统计，拆迁人群约5万，行政办公人群将在1万人以上，将逐步在港区安家 即将进驻和已经进入的企事业单位  合村并城项目涉及24个自然村，拆迁居民共计44292人, 按照安置政策及富士康租赁安置房作为员工宿舍的解决方案，将释放至少5万户拆迁户的商品房购房需； 政府机关 大型国企 省林业厅、给水厅、海关、省卫 生厅、省人社厅等 南方航空、中国联通、中石油等 大批省市级行政单位及大型国企的迁入，势必激发其单位职工在港区购房需求，最终成为港区住宅市场未来的重要消费客群； 内需 第9页 外需无限，港区超额的投资回报率和升值空间激发无限投资热潮  根据蓝翔花园和万富金街测算，港区住宅投资（简装500元/平米）年租金收益率12%，商铺租金年收益率16% ，远高于市区投资收益率且收益稳定不断吸纳投资需求。  2014-2015年，随港区基础设施、南水北调工程开通，以及富士康产业人群稳定区域房价还将有30%以上的上涨空间，广阔的升值空间吸引大量投资人潮涌入。  根据沃金商业广场等项目调研发现，综保区内商业投资人群郑州市区客户占50-60%，不少浙江温州客户已经进入，专购大面积商铺。住宅投资目前外地客户占10%以上，总体以自住为主。 外需 第10页 三、区域地产现状 启动在即，价值洼地 港区房地产市场启动在即，2-3年内房地产价格还将升幅在30%以上 4500 4950 5500 0 2000 1000 4000 5000 6000 8000 9000 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 …… 低素质人口拥挤、 高端设施规划不 足压制房价进一 步飞跃 3000 2800 基础设施、南水 北调工程带动房 价第二次飞跃 富士康人口快速 导入带动港区房 价第一次飞跃 +60% +30% 7000 商品房开 发期 参考：根据全国新区开发房价增 值规律来看，基础设施及景观提升房 价均在30%左右 2011年上半年住宅用地土地成交均价 （单位：万元/亩） 第11页 住宅市场 住宅市场以配建富士康员工宿舍为主，商品房住宅刚刚启动 项目名称 裕鸿世界港 蓝天商务花园 蓝翔花园 总建面积 （万㎡） 80 5 — 产品 多层/小高层 花园洋房 联排别墅 电梯洋房 别墅 多层（100平2房） 多层（1