棚户区改造可行性报告..doc

XX棚户区改造建设工程项目 可行性报告 总论 1.1项目概况 1.1.1 项目名称：XX棚户区改造建设工程 1.1.2 建设规模：114699.57㎡(包括不计算建筑面积的地下车库178128.12㎡) 1.1.3 占地面积：20998.28㎡； 1.1.4 建设地址：XX大道以东，XX以北。 1.1.5 项目开发商：XX公司； 企业性质：有限责任。 1.1.6 项目建设性质：房地产开发 1.2项目开发商基本情况： XX公司。经营范围:房地产开发，具备房地产开发资质。公司由总经理聘任二名副总经理，下设工程部、质量安全部、营销部、财务部、办公室等职能部门，现有员工X人；其中建筑及结构高级工程师X人，工程师X人，会计师X人，统计师X人，助理会计师X人。 XX公司坚持恪守“以人为本，缔造精品”的开发建设理念，坚持“以质量赢得市场，用信誉打造品牌，用服务创造效益”为宗旨服务社会，公司将凭借其雄厚的实力，严格的管理、与时俱进、开拓创新，为创造XX人民美好生活添砖加瓦。 1.3项目开发背景 XX公司为美好城市建设，决定对XX棚户区进行改造。在报建规划是，规划部门考虑到XX整体改造问题，要求我公司进行连片开发、整体规划。因此，我公司将对XX棚户区按规划部门的要求进行改造。共有拆迁户201户；建筑面积为6994平方米；拆除危险旧房约3万平方米。能彻底改变XX地区的整体形象，提升城市品位。 1.4评估报告编制依据 1.4.1 规划设计条件通知书 1.4.2 《中华人民共和国城市规划法》，建设部1989年 1.4.3 《城市规划编制办法》，建设部1991年 1.4.4 《城市居住规划设计规范》 1.4.5 《城市道路交通规划设计规范》 1.4.6 《建设部城市居住小区试点综合评价内容》 1.4.7 《城市规划编制办法实施细则》，建设部 1.4.8 《城市用地分类与规划建设用地标准》 1.4.9 《住宅设计规范》 1.4.10国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评估方法与参数》（第三版） 1.4.11 国家现行财务、税收文件 1.4.12 XX公司项目方提供资料。 1.4.13 贴现率（财务基准收益率）ic取值为当前房地产行业平均利润率10％ 1.4.14 XX市物价局2004年6月颁布的《XX市建设项目收费文件汇编》 1.4.15 建设单位提供的其他有关资料 1.5小区总体开发方案 拟建的XX棚户区改造建设工程位于XX市南区。XX以东，XX以北。总用地面积X。规划总建筑面积X。不计算容积率面积（地下车库）X；计算容积率面积X。其中：住宅建筑面积X、商用X、综合楼X。X以下小户型面积占总住宅面积的X％以上；容积率X；绿化率X％。 1.6研究范围 根据XX市城市建设规划，XX棚户区改造建设工程总体开发方案及国家相关政策、法规、房地产开发有关规定，本研究报告的主要评估范围和内容为： 项目建设的必要性，XX市房地产市场预测、拟建规模，商品住宅设计方案、房屋结构方案、公用工程、配套设施、建设条件及住宅小区场址选择，建设工期安排、投资估算、经济评价及投资风险分析等。 1.7 项目建设的必要性 1.7.1 项目符合XX市总体发展规划 拟建的XX棚户区改造建设工程位于XX市城南新区，根据省厅建设厅x号关于核定XX市城区规模的批复： 一、XX市域以实际居住人口计算的城镇化水平近期（2010年）为X％；远期（2020年）为X％左右。 二、综合考虑城市建设条件和经济发展等因素，人口规模以实际居住人口计算核定为：近期X万人，人均建设用地指标控制在X平方米以内；近期X万人以内，人均建设用地指标控制在X平方米。该区域实际人口不足X万人，具有较大的发展潜力；利用区域优势，开发中档住宅小区，有利于改善该区域的经济发展环境、居民安居环境、综合开发利用闲置资源对巩固和发展该区域政治、文化、金融中心地位具有重大现实意义，对利用外资，拉动内需加快发展，扩大就业具有重要作用。 1.7.2 有利于提升城市品位、改善中心城区环境和满足不同层次消费者需求。 1.7.3 中档住宅具有较好的市场前景 XX棚户区改造建设工程住宅面向中低收入群体，改革开放以来XX市大约有2％以上的经营者依靠兴办实业和服务、经商等合法经营先富起来，根据经济情报数据分析，目前还有增长的趋势，另加上附件乡镇先富起来的农户，都有向XX城区搬迁的趋势。他们的消费水平不断提高，特别是高质量的住宅需求尤为迫切，选择紧靠城区、环境宜人的区域成片开发多层和高层以及跃层式住宅具有良好的市场前景。 综上所述建设XX棚户区改造建设工程师十分必要的。 1.8 评估的主要结论 1.8.1 该住宅小区经XX市规划管理局审批，符合XX市城市发展固话，有利于提升城市品位和市民生活质量。 1.8.2 本项目具有较好的市场前景，能较好的满足不同