[伊犁银城家苑二期推广方案.doc

伊犁“银城家苑”二期营销推广方案 市场分析 随着伊宁市房产市场的逐渐活跃，从2009年初整体房地产市场迎来了一个前所未有的发展前景，无论从政府对房地产支持的大环境，还是从现在伊宁市房地产市场的良好健康发展的格局，都是一个比较理想的成熟环境。不过随着大量房地产商进驻伊犁，今年新开发的房地产项目猛然增加，就2010年新增开发面积达到了近130万平方，也就是说：在当地房地产市场不断活跃的同时也带来了新的市场竞争和销售压力。不过，作为现阶段伊宁市房地产发展的格局，主要集中在城南和城北（伊犁河两岸、 G218线两侧），但是真正改变城北的是有战略眼观的政府官员们，随着城市中心“圈地运动”的加剧，使得城市居住区扩大成为必然的局势。从2006年开始，伊宁市城市空间发展打破原来扩散式的发展模式，立足中心（旧城区）、突出两翼（伊犁河两岸、 G218线两侧），的确从战略上改变了城北的体系结构。 2006年，当首府居民对城北的概念还停留在陌生的阶段时，怡安房产带着它的开发项目——“都市田园”走进人们的视野。此后随着鑫合·砖石佳 园 、 金屋·银城家苑 、利达·月亮湾小区、宝德·澳林佳苑在这里华美启幕，火爆的楼盘销售、大面积的项目开发使得这里俨然成为置业者们的新宠。 从销售情况来看，临近市区较近的普通住宅，最为火热的是开发区一带，仁和的金苹果一、二、三期，营建房产的假日风景，金茂世界城，菁华雅居，荣城房产的枫景美居等。7.5事件后这些楼盘更加受宠，出现热销浪潮。环绕市政府新大楼附近的三鼎水岸世家、新矿滨河家园、世纪名门等也收获匪浅。 随着城市中心和城南开发项目销售十分火爆，同时也促进了城北开发的项目，销售情况也比较理想，本项目附近的几个项目已基本销售完毕，销售价格也有不同程度的上幅，所以，城北作为政府新看好的一个开发区域，将会是今后多家房地产开发企业必争的黄金地段。充分能证明“今天的环城北路，明天的新城中心”。 本项目分析 银城家苑位于伊宁市环城北路22号（原酒厂）总建筑面积九万多平方米，由二十三栋住宅楼组成，分三期开发建成，一期已建成的十一栋，销售已基本完成，只剩部分尾房房源。随着二期的开盘，所剩房源就会带动销售完毕。 项目优势、机会： 银城家苑从建筑质量到配套设施，在伊犁同行业产品中，占有一席之地。 其楼间距宽在27米以上；是伊宁市唯一一家2.9米层高的全景住宅；一梯两户、南北通透、明厨明卫、户户朝阳；180度全景观景阳台；充分满足客户对采光、通风舒适度的要求； 智能“四防”监控系统，为住户居住提供了安全保障； 26小、9中、1小、逸夫小学都是本项目的学区； 2路、3路、8路、16路、201路等多路公交线路畅通无阻； 生活配套设施方面，月亮湾建材市场、弘扬广场、家乡好超市；友谊医院、军区医院、民政医院林立周边；月亮湾游泳馆、伊宁市体育中心等娱乐设施更是无处不在。这些配套设施的完善最终成为城北腾飞的核心力量； 二期四栋楼已全部封顶，可以说也是全现房销售；在今年政府统建房开工建设的同时，为本项目二期的销售也会带来更大的销售机遇。 项目劣势、风险： 项目所在区域虽然有良好的发展前景，但是片区内居住和商业的氛围仍有待时日，目前人气不旺，半径500米范围内生活配套相对缺乏，居民生活便利度低。 交通，购物的不太完善，是本项目最大的障碍，特别是县级客户来此看房，有些客户连地方都找不见，也不知道从哪坐公交车。 一个较新市场的引导消费观念的转变需要一定的过程，培育一个新的市场引导客户到此区域购房将有一定的难度，这将加大营销推广难度和推广费用。 区域范围内竞争比较激烈，钻石嘉苑三期，澳林嘉苑二期集中入市，都市田园三期也今年动工，这些楼盘容易分流部分客源，销售压力相对较大。 项目所在区域在城市区域竞争中处于劣势地位，相对其他区域本区域的城市生活配套低，购房者在选择时更多会考虑目前生活便利的问题，其他区域项目的吸引会促使本项目潜在客户的流失，这些都会对本项目的销售构成不利； 同区位的项目成为本项目的最大竞争者，这些项目可能会与本项目销售价格形成鲜明地对比产生影响，销售周期可能会延长。 今年开发量很大，竞争会十分激烈，特别是其他片区的新建项目吸引会对本项目销售带来很大的冲击。 项目价格的制定 楼盘整体的营销推广中，除了楼盘自身品质、市场销售渠道、宣传促销推广等方面因素外，正确的定价策略也非常重要，是一个关系楼盘命运的关键问题。我们将针对楼盘的特殊情况，以市场、以客户为中心的开放理念，来制定楼盘的定价策略，再根据不同楼层、不同景观、不同总价、不同户型、不同采光、不同阶段等确定不同的定价策略，真正的将价格作为一种营销手段来整体考虑，价格策略与产品、市场、销售、形象、宣传推广融合在一起，构成一个互有关联的系统策略。 对于一个项目销售的是否成功，除了