近期房地产调控政策研读-2011-03-06.doc

[注意保密] 近期房地产调控政策研读 投资部 二〇一一年三月四日  摘 要 2011年1月26日国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知新国八条 近期房地产调控政策研读 2007 年底以来美国次贷危机爆发逐步演变为金融危机并向扩散迅速演变成上世纪大萧条以来最严重的国际金融危机。14日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头2010年1月1日，财政部出台5年内住房转让全额征收营业税的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，打击投机购房，给炒房者带来不利影响。其规定，购买二套房的家庭，贷款首付比例40%；房地产企业必须公开房源明码标价这也被认为是国家针对高房价打出的抑制房价第一拳。部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房活跃，房价过高、上涨过快，增加了风险，不利于经济社会协调发展，影响社会稳定的重要民生问题。为进一步落实责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，去除房地产的赚钱效应严格限制各种名目的炒房和投机性购房对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。，其中以限购令最为，也是年调控的一大亮点。北京出台的国十条实施细则中明确提出5月1日起北京家庭只能新购一套商品房随后，上海、深圳、厦门纷纷效仿。年建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，扩大农村危房改造试点范围。住建部与各省、自治区、直辖市人民政府签订2010年住房保障工作目标责任书，确保任务6月12日，住建部等七部门联合发文，倡导大力发展公租房，解决夹心层住房问题。，住建部又发出通知，年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套。年，保障房的关注度、建设力度是所未有。国十条房地产投机炒作很大程度上得到遏制，但是与一般民众的期望相差较远。巩固房地产市场调控成果，国家有关部委出台新国五条是对国十条细化、深化落实不仅表明了中央政府对房地产调控的决心而且要打破支撑房地产市场投机炒作的非理性预期。一是各地要加大贯彻落实房地产市场调控政策措施的力度二是完善差别化的住房信贷政策贷款购买商品住房首付款比例调整到30%及以上三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策加强对土地增值税征管情况的监督和检查，加快推进房产税改革试点工作四是切实增加住房有效供给认真落实支持住房建设的税收政策加大住房交易市场检查力度48,267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34,038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%。全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9,992亿元，增长65.9%。综合来看，在政策的严控下市场投资热情依然未减，土地市场也表现十分活跃，地价有所上升。 销售方面，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%，可以看出，调控政策未涉及的商业地产成交量大幅增加，显现一定的发展势头。商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。全国商品房销售均价为5,034元/平米，较去年上涨7.2%，尽管涨幅较上年缩窄，但房价仍然处在强劲的上涨通道。 （2）政策对市场的影响 2010 年以来，中央及地方出台调控政策全国房地产市场显著影响商品房销售面积同比下降，房价涨幅转为下跌或持平。9月70个大中城市房价再度环比上涨，重点城市成交量攀升，929新政出台70 个大中城市 图1：2010年全国70个大中城市房地产销售面积同比变化及房屋销售价格指数 2．北京、上海、深圳等城市情况 2010年北京市商品房销售面积为1,639.5万平方米，同比减少30.6%。其中5月份受到政策调控的影响，成交量急剧减少为87.62万平方米，环比降幅达到50%。之后市场逐步回暖，9月成交量放大到143.84万平方米。第二轮调控后，成交量小幅下滑，但月均仍保持在110万平米以上。整体成交均价波动