关于宗一地图问题的法律思考.doc

关于宗地图问题的法律思考 夏建芳 一、引 言 因为宗地图表示的内容与土地权利主体当事人的利益发生冲突后遭引的争议和诉讼现象时有发生。去年刚实施的《物权法》第二十一条第二款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。……”。针对目前宗地图制作和运用的现象，如果因为宗地图问题引起土地权利人之间的法律纠纷和诉讼，作为宗地图制作部门或者是土地登记部门是难以推脱相应的法律纠缠的。为此，引起了作者以下的一些法律思考。 一、宗地图的法律问题 1、宗地图的概念。在探讨宗地图法律问题之前，有必要先对宗地图的概念有一个一致的认识。从土地登记角度理解，宗地图是土地权利证书和土地登记档案的附图，现行《城镇地籍调查规程》对宗地图作了这样的定义。从专业图件制作的技术角度理解：宗地图就是描述宗地位置、界址点线和相邻宗地关系的图件，它是在地籍调查、测绘工作的后阶段，对土地权属调查确定后测量的界址点坐标进行检核，并经确认准确无误，并且在其他的地籍资料也正确收集完毕的情况下，依照一定的比例尺制作成的反映宗地实际位置和有关情况的一种专用图件。从上述概念理解，宗地图就是土地登记的专用图。 2、宗地图的功用。了解了宗地图的概念，知道了宗地图是土地登记的专用图件。但是，宗地图在土地登记中究竟有哪些用途呢？这于这个问题也很重要。我们从土地登记中的实际作用看，宗地图就是在土地登记时对于登记的内容无法用文字表述清楚部分的平面视觉反映。因为在进行土地登记时，往往用文字表述是不能够详细表示清楚宗地的权属和土地要素等情况，还必须再配用图件予以详细表示，才能直观、确切、明了地反映出土地的位置、数量、用途以及地上物等现状情况。宗地图内容要比土地登记的文字表述更能直观、详细、确切。说到这里，还需要再延展一点内容，由于高科技的发展，目前地籍管理在一些地方已经实现了全数字化。因此辅助土地登记内容的不仅仅是宗地图，还有宗地内相关各要素的三维立体空间数据，这些经过法定登记程序的宗地数据，与土地权利证书、宗地图一起成为土地登记内容的法定依据。 3、宗地图法律效力。法律效力也称法律的适用范围，是指法律对哪些人，在什么空间、时间范围内有效。一般认为，法律效力包括对人的效力、空间效力和时间效力三个方面。为什么要讲宗地图的法律效力，主要是考虑到宗地图其特有的双重属性。一方面，它有专业测绘技术规范的专业属性；另一方面，它又有土地登记后的物权保护范围的法律属性。而宗地图的法律效力主要是指后一属性范畴。宗地图的专用性决定了其必须是为土地登记服务，它与土地权利证书一起发挥作用。因此，我们从土地登记的相关法律效力去追溯宗地图的法律效力问题比较容易看清。根据时间顺序查阅，涉及土地登记的相关法律法规有：（1）土地管理法第十三条：依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。（2）城市房地产管理法第三十七条：未经依法登记领取权属证书的房地产，不得转让；第四十八条：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理；（3）物权法第十七条：不动产权属证书是权利人享有该项不动产的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；（4）今年刚实施的《土地登记办法》第十六条：土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。因此，在这些法律、法规中所涉及到的土地权利证书上的附图，应当与相应的土地权利证书的法律效力是相同的。也就是适用于土地权利关系人，是土地权利关系人之间发生纷争的法律依据。 二、存在的问题 探究宗地图问题的目的在于如何避免因为宗地图内容问题而遭引法律纠缠，而谈及宗地图内容，我们不能避开专业性相对较强的有关宗地图专业性的话题。 1、宗地图要素问题。宗地图要素提取一般有两种情况：一种是在已有现成的地籍图情况下，通过调查员实地对宗地的调查核实，如果地籍图内容与实地现状一致，即直接利用地籍图制作宗地图；另一种是在没有地籍图或虽有地籍图但实地已经发生很大变化的情况时，则根据地形、地籍测绘的技术要求进行实地测绘或实地修补测绘，并结合宗地调查结果再制作宗地图。由于这二种方法都与地籍、地形测绘技术有关，而地籍、地形测绘技术针对的不仅仅是宗地图要素，还有国土、城建规划等管理部门的其它专业要素，有些地方甚至是一图多用，图上要素更多。如果在制作宗地图时不对这些图上的要素进行适当的取舍，或者没有进行仔细地核对，把图上的要素全部都上宗地图，最终作为土地登记内容予以登记注册，想必是非常令人担心的。以后一旦出现因为宗地图表示的内容与土地权利主体当事人的利益发生冲突，并引发争议和诉讼时，宗地图制作部门或者土地登记部门都很难以推脱相应的法律纠缠。 2、宗地图注记问题。地图注记是地图上文字和数字的通称，是地图语言之一。每幅专用图件内的注记随处都见