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西安城中村项目考察报告 西安城中村改造的正规流程： 计划申报阶段：（赵村已经完成） 提出改造申请(街道办事处或农工局)——区城改办审批同意——市城改办审批——市城改办主任审定，纳入城改计划（即赵村的40号文件）。 赵村纳入城改计划的文件，是最初级、最简单的环节。对赵村项目前期工作没有本质的作用。不能作为村委会招商引资的依据。 改造方案的编制及审定阶段： 赵村纳入城改计划文件（市城改办主任）——委托控规设计（市城改办规划管理处）——初步审核（规划管理处）——控规审定（市城改办主任办公会）——改造工作方案（区城改办）——改造方案初审（市城改办的规划、土地处、建设房管处）——缴纳拆迁安置专项资金，方可审定改造方案（市城改办主任办公会）。 改造方案审定的前提： 改造主体将拆迁安置资金存入市城改办账户（该笔资金由改造主体申请市城改办同意后可用于拆迁安置）。原则上，该笔资金不少于拆迁安置资金的50％。 赵村改造综合用地以外的1600亩土地，由市城改办土地管理处与村委会签订土地储备协议，政府储备土地市场化操作。 土地手续： 获得改造方案的正式批复文件后，由市城改办土地管理处将所以的集体土地转变为国有划拨土地。 根据区城改办与村民签订的安置协议确定安置房的面积，市城改办审定的控制性规划和审定的改造方案，市城改办将改造综合用地（65平米/人×适当上浮110％×4843人＝520亩）的安置房用地约170亩，以划拨土地的性质划拨给改造主体。 安置房用地主体原则上由改造公司承建或委托发包，至于是否承包开发安置房，由改造公司自行协商。但安置房建设的专项资金需进入市城改办监管的账户。 城中村改造首先建设安置房，安置房的建设只能正对村民还建，原则上不能对外销售。若安置房因对外销售导致村民意见较大，社会影响较大，市城改办将强势介入，势必导致较大的开发风险。 将村民安置完毕后，由市城改办通过定向挂牌出让的方式，让与改造公司关联的开发公司或投资公司成功挂牌（95％的成功挂牌率）。揭牌的开发公司补交土地出让金后获得出让土地，进入正规的房地产开发流程。 拆迁安置资金的计算标准（举例）： 货币或现房安置的原则：赵村45万平米的拆迁面积，其中1－2层的建筑面积可等面积还建，互找差价（并不是全部都是现房安置，有部分货币安置）；3层及以上的房屋，按残值赔偿（其中货币安置和现房安置的各占50％左右）。 赵村安置面积的概况：根据现场实际勘察，估计赵村村民的房屋：1－2层房屋面积约30万平米；3层及以上的房屋约15万平米。 按照二环内成熟的碑林区城改经验，赵村30万平米应安置部分，现房安置约20万平方米；货币安置约10万平米。 拆迁补偿面积：赵村3层及以上的房屋约15万平米，采取拆迁补偿手段。 赵村的拆迁补偿资金＝货币安置资金（10万平米×2000元/平米＋3层以上约15万平米的房屋拆迁×1000元/平米＋搬迁奖励2万元/户×1360户＋社会保障资金28000元/人×开发商承担部分40％×4843人）＝43000万元。 分期拆迁的拆迁保证金：根据市城改办的要求，赵村最多分两期拆迁安置，我司通过工作，实际上可分3次拆迁，则每次拆迁的资金约1.5亿元，拆迁保证金按30％估算，约4500万元的拆迁保证金可以获得市城改办对改造方案的批复文件。（况总协商的3000万保证金，具有较强的可行性，但存在后续拆迁安置资金不足的问题，需滚动开发回笼资金） 安置资金：2000元/平米×安置房屋面积约20万平米＝4亿元（安置保证金可与市城改办协商）。安置资金主要用于房屋建设，若市城改办关系较好，该笔保证金可以协商。 根据碑林区成功的操作模式，拆迁安置专项资金支付和使用方式如下： 若委托区城改办拆迁安置，则在签订委托协议时，支付拆迁安置保证金5％；（一般区城改办会配合改造主体，通过方案审批） 区城改办负责获得拆迁许可证，支付拆迁资金的50%； 拆迁完毕交地时，支付拆迁资金的95％。 安置房销售风险： 控规阶段，已经确定了安置房的用地范围和指标，若投资商将安置房对外销售，导致村民安置无法正常进行，一方面市城改办将强制开发商首先安置村民，导致安置房销售无法进行；另一方面，市城改办强制要求开发商缴清拆迁安置专项资金到监管账户。 若开发商资金实力有限，将无法启动城中村项目。因此，村民和市、区级城改办的多方面关系关系到项目能否正常运作。 城中村房地产开发的优惠政策： 城中村改造的优惠政策：安置房免除所有规费； 商品房部分的优惠政策，在改造方案审批阶段根据盈亏状况确定具体优惠政策； 若可开发的土地市场价已经抵平前期拆迁安置费，则配套、人防等规费不予减免； 若可开发的土地市场价低于前期投入，则政府从配套、出让金和其他规费、税费等方面给予减免。 原则上，市城改办将保证投资商或开发商整个项目投入的15－20％的合理利润。（