酒店及写字间市调研及推广建议.ppt

酒店与写字间市场分析及本项目公寓产品推广建议 调研人：吕美娜 刘睿 张丽影 目　录 一　哈市酒店与写字间整体概况 二　本项目与公寓对比分析 三 哈市酒店与写字间的现状及未来发展趋势 四　例举哈市酒店与写字间的对比分析 五　酒店与写字间的目标消费群分析 六　本项目公寓的优劣势分析 七　推广建议 整体概况 随着中国经济近几年的持续高速的发展，国民生产总值的提升，居民收入有了明显的持续增长和生活消费水平的提升，尤其是对房地产的消费和投资需求不断加大，作为国民经济支柱的房地产行业发展迅猛，达到了供需两旺。哈尔滨市是黑龙江省省会，全省政治、经济、文化、科技和交通中心。哈尔滨市全国百强城市中名列第十位，跻身全国城市综合实力十强。 从2003年的哈市政治、经济、商贸、旅游的发展来分析，结合城市的季节特色，酒店业、写字间、住宅、产权式商铺及2005形成酒店式的公寓，经济发展趋势良好，但也出现不同季节酒店过胜、写字间及高档住宅及公寓的空置现象，综上所述是市场在发展而为何又出现部分商品过胜呢？那就是市场需要一个合理的供需性及良性的发展势态，我们将通过对本项目的阐述及项目的对比，来促动市场的发展从而让哈尔滨市场有一个全新的商业地产模式及良好的发展前景。 优势分析 劣势分析 酒店的现状及未来发展趋势 发展趋势： 从整个市场来看以2000年为届，新增酒店至2006年增长率在40%以上，同时也存在 有不断停业及转让的各星级酒店。哈尔滨由于气候及名胜的限制，在酒店业上有很明显 的地区性，如冬季冰雪节及春节期间全市各酒店都是比较好的入住率，可能房源还不够 ，但进入淡季（春、秋）入住率较低。2005年至2006年上半年许多国际零售、娱乐、 家居、餐饮业的商业巨头在加快进军中国市场脚步，也带来了大批投资者在不断出哈尔 滨市场的内在潜力。从一季度全省调查行业发展情况来看，在被调查的八大行业中，工 业、建筑业、房地产业、住宿餐饮业等7个行业运行于景气区间。6月哈洽会，12月份冰 雪节为最佳季节及2月份的全国政协、人大会议，等，全国各大、中、小型会议也在不 断攀升并来哈举办，及外资和各地的投资也给市场带了新的活力。 对比酒店目标消费群体 酒店“常包”房客人 目标消费群体 新贵阶层、中产阶级、单身贵族、投资者、新婚族： 当地中小企业老板、企事业单位有较高收入； 外来驻哈、分公司高收入者 -长期停留酒店房价过高，不划算；长期租房，不方便； 合资企业境外人士-比如韩国人、朝鲜人、及外教等外籍人员。他们有的连家属孩子都来了，在中国过外国式的生活； 在市区中心工作的白领阶层一族（或新婚者） –他们疲于每天南北的早出晚归，选择距其较近的商业中心大型社区，以便结束颠簸生活； 投资置业一族 -他们看中了在此购房的风险小、回报率高，即使短期内不能出手，可以租给外来打工等，待达到预期房价时，卖房赚大钱。 建 议 1）进户大厅设商务中心（含票务中心）。 2）设服务中心（先进的中介、家政、洗衣等）。 3）配套餐饮服务，如二楼招商配备早茶、下午茶等。 4）可提供给业主优惠卡。 小结 通过与酒店式公寓对比分析，本项目许多优势已高于酒店式寓，从市场来看，三星及商务酒店在一定程度与本项目有很多相似之处。所以举例酒店对比分析，从而发现由于哈尔滨经济的讯速发展带动酒店式公寓、写字楼的市场高需求，在酒店业中也给我们提供一定的客源，主要“常住房”客层是各业界驻哈人员及来哈投资人员。但如是公司出资，公司很难为员工购买用于投资。然而也会有一些做项目的人员考虑长远发展，可控性强的可先考虑本项目，于此同时各酒店都在找寻自己长期的公司人员成为VIP客户，针对本项目的规划及定位，完善市场的需求，本项目将很好的迎合市场需求。 供应分析 从整个写字楼市场现状来看，目前写字楼市场的供应体系是庞大的，不仅仅是专业写字楼，其他的包括酒店及住宅均有涉足，这也说明市场需求还有广阔空间可以挖掘。 从市场分布来看，哈尔滨市的写字楼分布具有很强的地域性，较为集中的分布在以下三大区域，即火车站-秋林商圈内区域、省政府区域、开发区会展中心区域。 道里区一百附近是哈尔滨百年以来的老商圈，是哈尔滨最繁华地段，可是却很少有专业写字楼项目，只有社科大厦（在租）、财富中心（未租）、爱建写字楼（未租）、中俄贸易大厦（在租），多以酒店内写字间形式出现，如香格里拉、曼哈顿商务酒店、汇融大厦、天植大酒店、永源伊春商务酒店等。随着区域内商业、旅游、金融等迅速发展，所以对高档的专业化写字楼的需求呼之欲出。 写字间市场目标消费群体 国际知名企业、大品牌公司－－对品牌形象的要求较高 中小型企业、本地的私企－－经济实惠 被招商引资企业－－政府给予优惠 ＩＴ业、服装业－－环境的便利