社区物业管理的思考与建议社区物业管理的思考与建议.doc

社区物业管理的思考与建议 一、存在问题 1. 认识不够，没有建立起“花钱买服务”的商品消费观念 部分居民错误的认为物业管理是政府部门的工作，是开发商的工作，所以主动放弃了自己的权利。按照《物业管理条例》规定，业主享有十项权力和六项义务，而大多数住户根本不清楚自己的权利和义务，遇事找政府，政府不解决就采取过激的行为，错误的把社会生活中的民事行为上升为行政行为。居民只要求为自身提供服务，却不愿意承担物业管理相关费用的矛盾较为突出。后续物业管理费用如绿化费、管理费、维修费等开支较大,大多的安置人员缺乏物业费用缴纳意识。由于安置房居住人群的文化素质水平相对较低,对物业管理的认识上存在一定的误区。需要加大宣传的力度,使广大的安置房居民能够熟悉物业管理程序,理解物业管理的意义,支持和接受物业管理基本费用的缴纳。 2．物业管理服务水平不高 有的小区物业服务企业服务质量不高，不按照合同提供服务，收费与服务内容不符，甚至侵犯到业主的权益。有的企业仍停留在小区卫生、绿化、门卫值班、日常维修等传统服务项目，没有结合社区特点开展全方位、多层次的社会化服务。另外，有些企业的服务项目、服务内容的量化标准不够透明。对于开发公司在建设中所遗留的质量、配套、信用等方面的问题，开发商和物业服务企业相互推诿，使得居民的正当要求得不到很好的解决。 物业管理缺乏规模效应, 科技含量低, 管理行为不规范。传统的物业管理内容多数依然单纯依靠人工方式进行管理, 不但要耗费极大的人力、物力、财力和时间, 而且难以达到规范化的管理效果。 3. 物业服务企业自身先天性不足 由于种种原因，物业服务企业经常是开发商指定的利益获得者或者是社区自发组织的管理队伍，造成在经营管理方面往往不能作为一个独立的经济实体来考虑和解决问题，直接给物业服务企业的自身成长形成了障碍。 4. 物业从业人员素质亟待提高 社会上对物业服务工作的重视程度不够，很多人把它等同于社区居委会，甚至有些人将物业服务工作认为是低人一等的工作，加上工作的繁琐性，使得物业管理行业中高素质人才严重缺乏。 5. 物业管理行业利润偏低 物业管理行业是个微利行业，物业管理费相对较低，使得部分希望通过高品质服务来获取较高利润空间的物业服务企业裹足难进。同时，物业管理服务对住宅产品保值、升值的作用还远未被社会和政府重视，在住宅产业中的地位还远未确立起来。 6. 安置人员鱼龙混杂,需要妥善处理不同群体间的关系 安置房居民来自于各行各业,都具备不同的文化素质和经济基础。安置区域内的居民以当地拆迁居民为主,其文化水平普遍偏低,长期接受政府的扶持,生活习惯过于随性懒散,具有一定的依赖心理。同时安置区居民的亲属关系网过于复杂,有些安置居民群体堵闹,纠集亲朋好友吵闹生事。建议政府的相关部门加大对拆迁安置小区物业管理工作的支持和领导,对安置房的物业管理工作在资金和政策上给予必要的扶持和帮助,推进城市建设物业管理工作的不断完善和深入。 7. 安置房的质量问题极其重要,且直接关系到安置房使用时的物业管理成本 安置小区建筑物大多是简装房,业主基本上不会再进行装修就直接入住；如果后期发生质量问题时,业主会向物业管理部门提出整改修理的要求,这必将直接导致物业维修维护成本的提高,也会造成综合物业管理工作的被动和混乱。为减少物业返修率,降低物业管理成本,提高物业管理工作效率,建议在安置房工程项目竣工后,组织相关部门及时进行验收工作。在经过严格的验收工作后,如果业主验房出现质量问题时,由于工程质量还在保质期内,可以要求原施工单位进行质量整改。 8. 业主委员会运作不规范 (1)业主委员会现有的法律地位无法代表业主维权。(2)业主及业主委员会自身维权意识不强。由于业主委员会是在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织, 委员是无偿兼职的。(3)业主委员会的运作缺乏监督机制。业主委员会具有代表全体业主行驶有关物业管理的权利。二、典型案例 （一）深圳宝安区村改居”社区物业管理工程 1. 面临问题有“五难” 观念转变难 服务收费难 管理运作难 硬件整治难 人才引进难 2．解决对策可“五化” （1）宣传常态化 开展形式多样的物业管理宣传活动，普及物业管理法律知识，潜移默化为原村镇住宅区居民灌输理念，使原农村社区的居民充分认识到物业管理的重要性。增强这些居民的物业管理消费意识、业主管理意识、契约意识和法制意识。引导他们积极参与和支持推进社区物业管理。宝安区为引导广大社区居民转变居住和消费观念，曾按照“十个一”总体工作要求，即发表一批文章、播放一张光盘、编定一本册子、创作一套宣传挂图、成立一个咨询小组、组织一台巡回演出、举办一次征文活动、宣传一批典型案例、策划一场论坛、总结一套模式，把宣传引导作为推进工作的“先锋”，大张旗鼓进行宣传。这一策划效果较好。但这样的策划、这样的活动要