北京市宏观经济分析(房地产市场).docx

市场分析北京市经济环境分析（1）北京市主要经济历史指标由这四张表可以直观的看出，北京市宏观经济保持着强劲的增长，GDP保持较大增速，地方财政收入连续保持大幅度增长，CPI指数总体可控。经济情况乐观，稳中有进，并且产业结构不断改善。以上三张表反映出，北京市常住人口在以每年几十万的数量不断的增加，人均家庭收入保持强劲的增长势头，而且人均可支配收入实际增长也趋于平缓。近几年国家在进行经济结构调整，受到大环境的影响人均可支配收入实际增长也略有降低，但仍旧保持在7%以上。北京市就业人口伴随着北京市常住人口的增长而增长，并且超过四分之三的人从事于第三产业的工作。这说明就业情况乐观，就业市场大，有足够的吸引力来吸引更多的人来北京工作、生活。小结：在我国经济发展具有基本面良好、外部环境趋于改善、市场预期好转等有利条件的背景下，北京市的经济运行有望延续此前良好的态势，保持在7.7%以上的GDP增长。（2）北京市经济基础分析表（用2012年的数据）运用经济基础分析法来估算未来常住人口数量：用就业人口的平均增长率来估算未来基础就业人口的增长率，可以求得2015年这些行业总就业人口为786.9万，常住人口达到2269.8万，2016年总就业人口为811.5万，常住人口达到2340.8万，2017年就业人口为836.9万，常住人口达到2414.1万。北京市房地产市场宏观分析2014年房地产市场分析1、房地产开发投资持续增长，增速趋于缓和，保持高增速?　　1-10月，全市完成房地产开发投资3173.7亿元，比上年同期增长14.8%。其中，住宅投资完成1599.3亿元，同比增长15.9%；写字楼投资完成613.5亿元，同比增长31%；商业、非公益用房及其他投资完成960.8亿元，同比增长5%。?　　房地产开发投资中，建安工程投资为1271.4亿元，比上年同期增长10.2%，占全市房地产开发投资比重为40.1%。?　　图1?????? ???全市房地产开发投资同比增速?　　?单位：%?　　2、房地产市场供给总量小幅增长，住宅比上年同期减少?　　截至10月末，全市商品房施工面积为13213.2万平方米，比上年同期增长0.8%。其中，住宅施工面积为6814.3万平方米，同比下降4.6%；写字楼为2198.3万平方米，增长17.5%；商业、非公益用房及其他为4200.6万平方米，增长2.7%。?　　1-10月，全市商品房新开工面积为2009.1万平方米，比上年同期下降29.4%。其中，住宅新开工面积为1085.8万平方米，同比下降24.7%；写字楼为326.8万平方米，同比下降26.6%；商业、非公益用房及其他为596.5万平方米，同比下降37.8%。?　　1-10月，全市商品房竣工面积为1251.7万平方米，比上年同期下降11.9%。其中，住宅竣工面积为714.6万平方米，同比下降23.2%；写字楼为217.2万平方米，同比增长78.2%；商业、非公益用房及其他为319.9万平方米，同比下降13.3%。?　　3、房地产市场销售情况不好，但逐渐有小幅增长，有回暖迹象?　　1-10月，全市商品房销售面积为1030.5万平方米，比上年同期下降29.2%。其中，住宅销售面积为802万平方米，同比下降23.3%；写字楼为102.8万平方米，同比下降57.7%；商业、非公益用房及其他为125.7万平方米，同比下降24.4%。?　　图2?????????? 全市商品房销售面积同比增速?　　单位：%?　4、保障性住房建设规模进一步扩大?　　1-10月，全市保障性住房完成投资526.3亿元。截至10月末，全市保障房施工面积为4298.7万平方米，新开工面积为432.6万平方米，竣工面积为449.8万平方米。?　　5、房地产开发企业项目资金到位情况有所下降?1-10月，全市房地产开发企业项目到位资金为5319.1亿元，比上年同期下降15%。其中，金融贷款为1697.9亿元，同比增长10.9%；自筹资金为1579.7亿元，同比下降14.7%；定金及预收款为1349.6亿元，同比下降23%。小结：到12月7日，北京新建商品住宅库存量为93430套，虽然在政策环境的利好下，客户的入市积极性有所增加，但是与9万余套的库存相比，房企的去化压力依然较大。当前北京楼市库存主要集中在郊区新城，近段时间入市的楼盘同样是以昌平、房山、通州等新城板块为主，同一个区域多个楼盘同时推盘，再加上区域内前期并未消化的库存，造成在售项目销售压力巨大，区域库存有所攀高。但是在央行降息后楼市迎来暖冬，2014年11月，北京商品住宅成交9886套，环比上升20.62%，同比上升54.95%；成交金额242.53亿元，环比上升25.63%，同比上升31.02%。在剔除保障房和自住房之后，纯商品住房的网签量也出现了较为明显