重庆潼南县某项目实d际开发成本及收益测算07年11月.doc

07年11月潼南项目开发商、投资商成本利润测算 序号 项目 一期开发商成本测算 二 期 单位造价 （元/㎡） 测算 单位造价 （元/㎡） 测算 一 土地成本 77 / 包含在1800万内 1 楼面地价 77 / 2 其他补偿费 （25） 可售面积7万分摊1250造价 / 无偿还建1250㎡，成本1365元/㎡，170万 二 前期工程费 89 / 包含在1800万内 1、 勘测设计费 10 2、 市政配套费 21 3、 水电增容费 51 三通一平 7 20万÷3.1万㎡ 5、 报建费用 15 消防4元，人防，环保 三 建安工程费 485 包干 870 二期高层 四 基础设施费 46 46 直接成本 697 一+四 五 管理费 49 3015万×5%=151万 96 11132×5% 六 销售费用 4 10万÷3.1万㎡ 95 11132×5%，含招商 七 财务费用 31 （590（土地）+275（前期）+50万（其他）×10% =95 46 2700万×10%=270万÷5.75 八 不可预见费 35 697元/㎡×5%=37元 46 916×5%=41 九 项目补偿费 1250㎡，造价170万，分摊楼面地价25元/㎡ 间接成本 119 887元/㎡×3.1=2750万元 1199 870+46+96+95+46+46;总投资7074万元 十 销售收入 973 3015万元÷3.1万㎡ 1927 可售面积59000㎡—1250㎡=57750㎡；11132万元÷57750㎡ 1 集资房 700 700×2.8万㎡=1260万 建面单价 2 多层住宅 1350 1350×1.3万㎡=1755万 建面单价 3 高层住宅 4万㎡ 1500元/㎡×38750㎡=5812万元 4 商铺 1.9万㎡ 2800 2800元/㎡×1.9万㎡=5320万元 十一 税费 184 280 1259万元 1、 综合税费 149 （1755×11%+1260×5.75%）÷3.1 212 11132万×11%÷57750㎡ 2、 办证费用 5 3015万×0.5%=15万 10 11132×0.5% 3、 房屋维修基金 30 3015万×3%=91万 58 11132×3% 总成本 1000 一至十一之和 十二 利润 —98 33015万-2750万-371万= —106万元 441 11132万－7074万－1617万=2441万元 十三 投资回报率 / 22.31% 总投资1800万+7074万=8874万元，利润1980万 1 其中：自有资金投资回报率 / 开发商投入：590+17+30+250=887万元； 50% 自投1800+2700=4500万元，银行贷款2700万元， 十四 投资回收期 2年 说明 设定：1、投资方投入1800万元，第一期收入1755万元（1.3万㎡×1350元/㎡），利润—450万元。 2、商业物业1.9万㎡，且二期不用交地价款和报建费用 3、多层1350元/㎡，高层1500元/㎡，商业2800元/㎡能顺利实现销售 4、自投4500万，贷款2700万 下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！ 小故事1、《扁鹊的医术》 　　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢? 　　扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。 　　文王再问：“那么为什么你最出名呢? 　　扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去;中兄治病，是治病于病情初起时。一般人以为他只 能治轻微的小病，所以他的名气只及本乡里。而我是治病于病情严重之时。一般人都看到我在经脉上穿针管放血、在皮肤上敷药等大手术，所以以为我的医术高明， 名气因此响遍全国。 　　大道理：事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。 　　小故事2、危险的森林里 　　一个人在森林中漫游时，突然遇见了一只饥饿的老虎，老虎大吼一声就扑了上来。他立刻用最快的速度逃开，但是老虎紧追不舍，他一直跑一直跑，最后被老虎逼到了断崖边。 　　站在悬崖边上，他想：“与其被老虎捉到，活活被咬死，还不如跳入悬崖，说不定还有一线生机。” 　　他纵身跳入悬崖，非常幸运地卡在一棵树上。那是长在断崖边的梅树，树上结满了梅子。 　　正在庆幸之时，他听到断崖深处传来巨大的吼声，往崖底望去，原来有一只凶猛的狮子正抬头看着他，狮子的声音使他心颤，但转念一想：“狮子与老虎是相同的猛兽，被什么吃