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抓住美国楼市回暖机遇打开多元化融资渠道 　　2014 年，对于中国房地产行业来说，可谓进入到了新的“调整”阶段。自 5 月开始，房地产市场从过去的“门庭若市”逐渐演变为如今的“门可罗雀”，各地楼市呈现出一片低迷的景象，中国房地产市场高歌猛进的时代似已落幕，一时间关于房地产市场的崩盘论、政府“微刺激”、民众宜持币观望等各种言论甚嚣尘上。而一些大型中国房企早已转战海外，放眼全球市场，寻找新的发展机遇。近年来，经济复苏，房地产市场触底回升的美国，首当其冲成为中国房企的首选投资地。当然，中国房企在把握海外房地产市场发展机遇的同时，也面临着一系列的挑战，首要问题就是中国房企在美国当地融资难。 　　常规融资模式存在弊端 　　美国房地产开发资本市场相对成熟，金融产品也比较丰富，能否成功融资很大程度上依赖于合作伙伴背景、项目的客观条件，尤其项目方在美国本土的信用记录。由于对美国资本市场法律法规缺乏了解，特别是缺乏在美国本土的信用记录，这使得大多数中国房地产企业在美融资困难重重，举步维艰。 　　目前国内房企在美国地产市场可供选择的常规融资模式主要有两种： 　　第一种是以中国境内母公司的信用和资金实力申请内保外贷、内存外贷业务，但这往往会占有国内母公司的信用额度，对于国内资金吃紧的房企来说，无疑是下下之选。 　　第二种是与有良好信用记录的美国本土企业进行合作开发。但由于国内企业不了解美国房地产市场运作规律，缺乏与国外开发商、中间商的议价能力，因此与美国合作方的谈判往往旷日持久，异常艰辛；国内房企也常常处于失语的被动状态，话语权与控制权的丧失也会使得中方不得已放弃一些应有的权益，从而容易诱发资金到位晚、项目开发进度延误等一系列后续问题。以国内某知名房企为例，该房企在与 Tishman 合作开发旧金山项目时，由于自身在美国尚未建立信用记录，因此需要 Tishman 的信用才能申请到成本相对低的银行贷款。结果是，该房企出资占总投资 70%，却仅作为被动的财务投资人参与项目。 　　开创美国移民融资新模式 　　亨瑞集团始创于北美，作为全球投资移民领域的领军品牌，亨瑞常年占据着全球加拿大、美国移民市场 12%和 8%的份额。通过在华二十多年的深耕和发展，亨瑞集团已累积了上万名高净值核心客户。凭借丰富的北美移民地产投资管理和风控经验，亨瑞集团有效整合上下游产业链资源，并在国内房企赴美房地产开发、土地规划与设计、低成本融资等热点问题上探索出成熟的新型开发模式，在成功实现自身业务的拓展与转型的同时，也奠定了其美国移民地产开发者的领军地位，致力于帮助中国企业解决海外融资难的这一难题。 　　1. 新型融资模式始于 EB-5 项目 　　EB-5 投资移民法案是美国移民法中针对海外投资移民者所设立的移民签证类别，简称 EB-5（EmploymentBased Fifth Preference）。这项法案的主旨是：外国投资者只要在美国境内投资 50 万美元（或以上）到符合移民申请的项目，并直接或间接创造 10 个就业机会，就可获发两年期的有条件移民绿卡，以后可申请将绿卡条件解除，从而获得永久绿卡。目前，大多数移民申请者选择的投资项目多为地产类。 　　亨瑞集团拥有十多年的美国移民地产开发经验，凭借其近四十个地产开发项目的成功运作经验，可以协助国内房企将在美所开发的房地产项目立项成为 EB-5 项目，从而为地产开发招募美国投资移民申请者、并获取融资支持。 　　2. 大幅降低夹层贷款成本 　　当前美国当地夹层或次级贷款利率高达10%--12%以上，如果没有足够的股金、次级贷款或额外的信用抵押，银行第一顺位贷款利息同样高达10%以上。而利用 EB-5 融资，可以获得年息仅为 5%左右的低息贷款，夹层贷款成本大大降低。 　　3. 融资总额占比高 　　一般而言，美国银行贷款在房地产项目中最高占比可达60%，而 EB-5融资总量同样也可达到50%以上，其融资既不需要占用国内母公司的信用额度，也不需要占用在美国的信用记录。 　　4. 资金使用可提前至开工时 　　众所周知，房企在进行房地产项目开发之时，从拿地到开工行政审批手续等办理，周期大约为 6 个月，而亨瑞集团所进行的 EB-5 投资移民项目也可安排 EB-5 资金在匹配的时间段进行放款，保障开工时资金到位。 　　5. 资金锁定期为五年 　　一般的房地产企业通过银行获得的建筑贷款使用周期是 2～3 年，房产建设完工后，需要按期偿还银行贷款。而 EB-5 融资使用周期长达五年，同时房企可利用 EB-5 资金作抵押再次申请第一顺位银行贷款，从而促使资金的循环使用，真正做到在不占用中国企业国内的信用额度和流动资金的前提下实现海外融资。 　　6. 提前锁定房产项目销售市场 　　对于大多数美国投资