九龙城房地产开发建设项目可行性研究.doc

九龙城房地产开发项目 可 行 性 研 究 报 告 书 目 录 致：**市某房地产开发有限责任公司 4 总体假设和限制条件 5 一、总 论 7 二、项目基本情况 14 三、 项目宏观环境研究 19 四、 项目开发条件分析 42 五、项目定位与需求分析 45 六、项目开发方案策划 51 七、项目投资分析与财务效益评价 59 八、项目风险与不确定性分析 66 九、项目第一期财务分析简述 69 十 项目特征综述、结论与建议 73  一、总 论 1.1项目基本情况 项目名称： 市“九龙城”房地产开发项目可行性研究 开发商： 市某房地产开发有限责任公司 项目概况：九龙城项目位于某公园西北面，东临大##路；南含某公园、近沿江风光带；西临宝庆路；北接迎宾路，距砂子岭约1000米。该区域是**市商业、文化中心，东、西、南、北均有主、次干道纵贯，公交线路四通八达，交通方便。 项目主要技术经济指标： 项目 计量单位 数量 所占比值 规划用地总面积 M2 224452 规划净用地 M2 195604 87.15% 总建筑面积 M2 400951.78 住宅面积 M2 267750.47 73.35% 其中：多层 M2 125834.52 44.73% 高层 M2 139595.95 51.97% 别墅 M2 2320.00 0.86% 公建面积 M2 98163.89 26.81% 其中：商业面积 M2 67077.89 68.33% 公寓 M2 26200.00 26.69% 会所 M2 2347.58 2.39% 幼儿园 M2 2638.42 2.69% 垃圾站 M2 200 0.20% 地下建筑面积 M2 34737.42 9.49% 建筑占地面积 M2 52087.70 建筑密度 26.63% 绿地率 40% 容积率 1.87 总户数 1886 停车位 个 1339 其中：地下停车位 个 912 地面停车位 个 427 1.2项目开发宏观经济环境分析 **市位于##省中部，地处湘江中游，为##省直辖市和全国甲类城市。总面积5015平方公里，总人口280万，其中市区人口78万。 **历史悠久，自古以来便是湘中地区重要的商业中心，早在十七世纪就是全国著名的“米市”和“药都”。**气候温和，土地肥沃，物产丰富，是全国重要的粮猪生产基地，因盛产湘莲被称为“中国湘莲之乡”。**是新中国重要的机电工业生产基地，现已形成以冶金、机电、纺织、化工、建材为主体并极具竞争力的支柱产业。**是享誉中外的湖湘文化发源地，风光秀丽，人杰地灵，旅游资源十分丰富，是一代伟人毛主席、著名军事家彭德怀元帅、世界文化名人齐某大师的故乡。 新世纪开放的**因实施长株潭城市群经济一体化发展战略，而倍受国外投资商的高度关注。长株潭城市群已被国家“十五”计划列为全国重点支持发展的七大城市密集区之一，随着首届四年一度的“齐某国际艺术节”在**隆重召开，又随着**德国工业园的顺利开工，这一切的一切都预示着在不久的将来**的商业天空将出现一片灿烂的盛世。 作为长株潭城市的核心城市之一，**市以建设“生态园林式现代化工业城市”为目标，努力建设##先进制造业、长株潭物流中心，独特的优势，“十五”期间，**市委市人民政府通过优化投资环境和推进引商、招商等措施，吸引了大量的投资者，五年间引进外资122亿元，为“九五”期间的3.3倍，德国梅森尔，日本东洋电器，北京首钢等国内外大企业大公司大财团纷纷来**落户，通过出让重组90%以上的国有企业，企业实行了改制，通过改制重新发放生机，战略引进来催生了**六大工业园区，加速了**工业产业的形成。05年产值突破8亿元，税8亿多。“九七经济区”来势更是如火如荼，一期工程投产后，再投巨资创造生产基地。06年的“清华正科机电”投资19亿元，在奠基。这些以机械制造、食品加工等特色的工业区，推进了**工业企业的发展。 **市人口较少，近些年来，企业与院校结合，自主创新，成果倍出，为**市技术进步加快发展赢得了人力地优势。 **市自古在##有重要的优势交通发达，使通往广州、上海等地区的重要通道在市区通过。京珠高速公路呈东西南北两个方向在**交叉。 人文资源和旅游资源的优势**这块神奇的土地，有一代为人毛泽东等领导人物。**的红色旅游资源在全国首屈一指。##省启动的131旅游工程，是以韶山为中心的领袖人物红色旅游区。 房地产发展产业的规模和能力还处于弱势，但上升的空间巨大近几年，**市房地产业发展迅猛，主要表现为，一是投资直线上扬，市场供求两旺，自2001年后，房地产业逐步复苏，房地产开发投资从2000年的5.58亿元急增至2005年的16.13亿元，与此