02号拍卖住宅、商服用地项目可行性分析报告.doc

02号拍卖住宅、商服用地项目 可行性研究报告 目 录 第一章 项目基本情况 3 1.1项目概况 3 1.2项目单位简介 4 1.3项目技术经济指标 5 1.4报告编制依据 6 1.5 需要说明的问题 6 二章 项目建设的背景和必要性 7 2.1项目建设的背景 7 2.2项目建设的必要性 7 第三章 投资环境分析 9 3.1总体宏观经济分析 9 3.2国家政策及土地市场分析 12 3.3房地产市场分析 14 第四章 区域市场分析 17 4.1、**市地理区位 17 4.2、**市城市建设概况 18 4.3宗地概况 19 第五章 项目市场定位 20 5.1 项目的优势 20 5.2 项目的劣势 21 5.3解决项目不利因素的思路 22 第六章 项目选址及建设条件分析 23 6.1项目用地范围及自然状况 23 6.2市政配套条件 23 第七章 项目运营建设方案 24 7.1项目限制和假设条件 24 7.2建设方案 24 第八章 全部投资估算与资金筹措 25 8.1投资估算说明 25 8.2投资估算 25 8.3资金来源与运用分析 28 第九章 项目财务评价 30 9.1销售收入估算 30 9.2成本分析 30 9.3利润分析 31 9.4财务指标分析 31 9.5结论 32 第十章 不确定性分析 33 10.1工期风险及防范 33 10.2 建筑工程费用风险 33 10.3敏感性分析 33 10.4盈亏平衡分析 36 第十一章 结论 37 基本报表1 全投资财务现金流量表 39 基本报表2 全投资成本分布表 41 基本报表3 开发销售时间分布表 42 基本报表4销售收入汇总表 44 第一章 项目基本情况 1.1项目概况 项目名称 2、项目建设地点 项目建设内容 项目投资收益 经计算，本项目预计实现收入约万元，预计总成本费用约万元，此时，利润总额为万元，所得税为万元，后利润为万元。 项目融资 建设项目全部投资由自项目建设周期 ，从20年开始至20年。其中， 20年2010年第一年为1.2项目单位简介 单位名称：有限公司 注册地址：观湖国际大厦法人代表：注册资金：人民币 企业性质：有限责任公司 公司简介：主要投资方向为房地产开发、矿产资源开发、文化产业开发以及创新金融产品的开发等。目前东方龙济集团旗下拥有北京东方龙济投资发展有限公司、河北东合时代房地产开发有限公司、唐山龙济工程管理服务有限公司、北京东方龙济文化传播公司、新东方矿业有限公司等分、子公司，总资产超过50亿元。1.3项目技术经济指标 元/㎡元/㎡1.4报告编制依据 、建设部《房地产开发项目经济评价方法》、《》、《》《》二章 项目建设的背景和必要性 2.1项目建设的背景 本项目2.2项目建设的必要性 第三章 投资环境分析 3.1总体宏观经济分析 3.2国家政策及市场分析 1、近年土地市场2、近年土地市场分析 项目名称 开发商 户型(㎡) 销售价格（元/㎡） 物业费（元/㎡） 过户手续费 建设规模 其他 1 绿荫新城 　 129-220 3300 0.6 140㎡以上售价的4%，140㎡以下2% 　 电话：0823-3366898 2 东城国际 　 70-150 　 　 140㎡以上售价的4%，140㎡以下2% 　 锁门无人 3 宏旺.翡翠城 **市宏旺实业有限公司 　 3250 0.6 140㎡以上售价的4%，140㎡以下2% 　 车库15万左右 4 科兴园 科兴集团 130-190 3480 0.6 140㎡以上售价的4%，140㎡以下2% 　 　 5 启明星花园 启明星集团 　 　 　 　 　 企业集资建房，暂不对外销售 6 821集资职工小区 821工厂 　 　 　 　 　 企业集资建房，部分对外销售，未定价格 7 龙眼花园四期 遂宁市经济实业房地产开发总公司 90-127 2910 0.4 140㎡以上售价的4%，140㎡以下2% 　 　 8 瑾瑞逸城 众森房地产开发有限公司 　 3700 　 140㎡以上售价的4%，140㎡以下3% 　 3080起价，最高3800元/㎡ 9 恒星城 恒星实业 　 租金20/㎡ 　 140㎡以上售价的4%，140㎡以下4% 　 只一套 10 江南星城 **新城实业有限公司 　 3400 1 140㎡以上售价的4%，140㎡以下5% 300套房 　 11 兴和阳光 **兴和建设有限公司 　 3048 0.8 140㎡以上售价的4%，140㎡以下6% 248套 　 12 皇都首座 巴中福音房地产开发有限公司 　 2800 0.8 140㎡以上售价的4%，140㎡以下7% 1635户 一期售价2800，二期暂未定价 13