深圳观澜区域商业市场分析暨商业中心改造项目定位报告（一）.ppt

核心客户：当地白领与产业中层管理（首置为主） 重要客户：本地原住民及企业高管/关内客（首、再改/首置） 游离客户：投资型客户（多次置业） 根据中原住宅研究得知：游离客户以投资为主，非本项目消费群，目标购房客户主要以当地白领/产业中层管理者、本地原住民及企业高管/关内客为主，未来将会是商业的核心消费群体； 根据不同的群体，细化分析其消费特点： 内部消费群分析 目标购房客户 消费群体 收入 年龄 消费特征 消费需求 白领/中层管理者 中等 20-35 注重生活便利性，就近消费 家庭消费、餐饮休闲娱乐消费 本地原住民 中等 20-50 注重生活便利性、孩子教育问题等，就近消费 家庭消费、餐饮休闲娱乐消费、文化教育消费 企业高管 中等/偏高 30-50 注重生活品质、环境、特色等，就近消费或自驾车到达 家庭消费、商务消费、教育消费、餐饮休闲娱乐消费 1.2 情境（Situation）2 —— 基础开发条件 外部消费群分析 我司项目组根据消费群特性，选取同片区的集中商业得莱斯义乌商贸城作为案例借鉴，分析如下： 消费群体 收入 年龄 消费特征 消费需求 目前业态 缺乏业态 工厂员工 较低 20-30 注重追求时尚、潮流，消费水平低 精品时尚服饰、餐饮休闲娱乐 男女服饰、精品饰品、童装玩具、床上用品、数码、皮具/箱包鞋 时尚流行服饰、餐饮、休闲娱乐、服务配套等 村民 中档偏低 20-50 注重生活便利性，就近消费 家庭消费、餐饮休闲娱乐消费、文化教育消费 　义乌商贸城与本项目商业属性存在差异，本项目可通过定位及业态的差异化，树立自身竞争优势。 1.2 情境（Situation）2 —— 基础开发条件 1.2 情境（Situation）2 —— 基础开发条件 项目总体条件良好，但距离老街商圈较近，短期内较难改变当地居民消费习惯，项目定位必须提升商业引力，吸引人流前来消费。 基础开发条件分析 1.3 情境（Situation）3 —— 市场关键因素 观澜商业格局 老街商圈 中心城商圈 商业发展趋势 观澜商业格局 老街商圈：城市老商圈，目前以商业街和超市百货为主，沿观澜大道西北侧分布，以汇食街为代表，消费者主要为周边厂区员工。 中心城商圈：行政商业中心，以商业街和百货为主，分布于大和路等城市主干道两侧，以天虹商场为代表，未来将成为观澜商业的中心。 观澜湖商圈：新兴城市商圈，主要以旅游文化为导向，如观澜湖高尔夫球会、观澜版画基地等，吸引消费者，带动周边商业发展。 本项目 老街商圈 中心城 商圈 观澜湖 商圈 新兴商圈崛起，未来区域商业影响力逐步增强。 1.3 情境（Situation）3 —— 市场关键因素 老街商圈 商业发展成熟，人流量大，辐射整个观澜片区； 商业主要以观澜大道为主轴分布，商业形态以街区、小型超市及传统百货为主； 商业以中低档为主，传统商业街人气最旺，整体经营状况良好，租金较高。 观澜大道 民乐福 兴万达广场 首信广场 俪人世界 升华一街 升华二街 汇食街 新安市场 国惠康百货 国惠康商业城 1.3 情境（Situation）3 —— 市场关键因素 升华一街 业态 面积 （㎡） 比例 （%） 餐饮美食 33.6 2% 男女服饰 397.4 29% 服务配套 253.2 18% 家居家纺 78 6% 美容美发 203.5 15% 童装/玩具 116 8% 箱包/鞋 80 6% 便利店/杂货店 156 11% 珠宝精品 40 3% 其它 16 1% 合计 1373.7 100% 以街铺为主，业态多为男女服饰与服务配套； 商业档次较低，店面形象不佳； 经营状况较好，租金由升华一街至东向西依次递减，区间在150-300元/㎡/月。 备注：以上统计面积为经营面积，非建筑面积。 1.3 情境（Situation）3 —— 市场关键因素 升华二街 业态 面积 （㎡） 比例 （%） 餐饮美食 158 4% 服务配套 1109 27% 家居家纺 94.8 2% 男女服饰 2025.1 48% 数码家电 304 7% 五金机电 32 1% 箱包/鞋 234 6% 杂货店/便利店 107 3% 珠宝精品 115 3% 合计 4178.9 100% 以街铺为主，部分为三层，商业氛围较浓厚； 一层业态以男女服饰和服务配套为主，二三层多为家私、服饰与餐饮，整体经营状况较好。 备注：以上统计面积为经营面积，非建筑面积。 1.3 情境（Situation）3 —— 市场关键因素 汇食街 汇食街为观澜最成熟的商业步行街，毗邻兴万达广场，商业氛围浓厚，人流量大； 商业档次偏中低档，业态以运动服饰类为主； 经营状况良好，无空铺，租金约300元/㎡左右。 业态 面积 （㎡） 比例 （%） 男女服饰 3144.5 86% 服务配套 25 1% 美容美发 2