深圳观澜区域商业市场分析暨商业中心改造项目定位报告（二）.pptx

深圳观澜区域商业市场分析暨商业中心改造项目定位报告（二）1.3 情境（Situation）3 —— 市场关键因素SWOT分析Weakness（劣势）集中商业体量较小，辐射力受限项目四面农民房、厂房较多，形象差Strength（优势）位于中部轴线发展区，区位优势明显项目主要商业地块两面临路，对外交通便利，昭示强，利于商业开发SWOTOpportunity（机会）片区处于商业萌发期，近年区域集约开发，将使片区升温交通、配套相续完善，提升项目价值Threat（威胁）传统商圈发展成熟，已形成固定消费习惯；周边竞争区域影响1.3 情境（Situation）3 —— 市场关键因素发展方向根据我司对商业发展的研究，一般城市商业发展规律如下： 城市商业发展历程生活配套第一阶段起步期+第二阶段生活配套传统百货第三阶段社区配套服饰百货社区超市+专业卖场+发展期+第四阶段特色商业++++多种百货业态大卖场多种专业市场社区购物中心成熟期+++第五阶段社区购物中心SHOPPING　MALL 购物公园OUTLETS区域商业正处于发展期的第三阶段， 第四阶段中的“大卖场”、“特色商业” 将成为未来观澜商业的主力发展方向。1.4 核心问题分析S：情境（Situation）情境1情境2情境3商业定位必须适当控制持有比例，以销售为主，分期推出。发展商开发目标项目地块方正，四面临路，总体条件良好，距离老城区较近，项目定位必须提升商业引力，吸引人流前来消费。项目条件分析观澜商业市场处于发展期的初级阶段，未来将出现多种商业形态，项目距成熟商圈较近，定位必须具备针对性。商业市场因素1.4 核心问题分析C：矛盾或冲突（complication）R1与R2可能出现的主要结果R1非期望结果R2期望结果项目定位没有把握自身特点及市场需求，无明显竞争优势；项目销售困难，销售周期长，未实现开发目标。集生活服务、购物、餐饮、休闲等功能于一体，打造为福民社区升级换代的体验式商业中心；引进具有号召力的品牌商家，扩大项目辐射范围，提升销售区域价值，保证发展商短期回笼资金的要求。1.4 核心问题分析Q：核心问题（question）要实现 R2 必须要回答的核心问题项目符合市场需求的定位是什么？项目规划什么业态才能增强市场影响力？如何通过业态规划及功能布局，增加商业可售面积，提升售价，同时保持后期持续经营？二、项目定位初步判断项目初步定位思考项目定位项目初步定位导出2.1 项目定位初步思考定位关键思考点一、商业属性2.1 项目定位初步思考社区商业类型判断我司对深圳具有典型代表意义的22个大中型规模社区的配套商业进行了深入的调查研究： 案例分布示意图社区商业研究的22个典型案例区域案例福田区万科金色家园、东海坊、熙园、东方雅苑、皇御苑、金地海景翠堤湾、海滨广场罗湖区旭飞花园、都市名园南山区阳光棕榈园、西海湾、招商海月花园、蔚蓝海岸、港湾丽都、中海湾畔、波托菲诺、星海名城宝安区锦绣江南、美丽365花园、潜龙花园、桃源居龙岗区万科四季花城2.1 项目定位初步思考社区商业类型判断根据我司对社区商业类型的研究成果，社区商业主要分为三种类型：内向型、中间型、外向型。 外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常商业体量较大，其特征主要如下：外向型社区商业分类标准商业面积/住宅办公面积人均商业面积主力业态商业主要分布形式所处区域性质交通条件≥5％≥2㎡超市/餐饮/休闲娱乐环绕街铺型入口集中型商业区 住宅密集区良好，临城市主要道路2.1 项目定位初步思考 中间型社区商业是立足于本社区居民，兼顾外部消费群的社区商业类型，兼有外向型社区商业的部分特征，主要特征为：中间型社区商业分类标准商业面积/住宅办公面积人均商业面积主力业态商业主要分布形式所处区域性质交通条件2％～5％(包括2％，不包括5%)1～2㎡ (包括1㎡，不包括2㎡)超市/餐饮、休闲、服务配套入口集中型 入口街铺型 以点带面型商业区 住宅密集区较好，临城市主要道路 内向型社区商业则是在规划时基本只考虑本社区消费群的社区商业，通常商业规模以本社区居民消化程度为限，特征为：内向型社区商业分类标准商业面积/住宅办公面积人均商业面积主力业态商业主要分布形式所处区域性质交通条件＜2％＜1㎡超市、餐饮、服务配套入口街铺型以点带面型 住宅区较好/一般2.1 项目定位初步思考主要判断指标　外向型社区商业中间型社区商业内向型社区商业商业面积/住宅面积≥5%2%-5%＜2