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（一）地块资料 1、土地面积16666.75㎡（计25亩）； 2、地块较偏，靠边道北，属于城郊结合区，区域档次较低。 3、地块比较方正，但南北两面均已有老居民楼，且周边农民区。 4、附件：地块草图 （二）项目市场定位、概念定位及产品企划 一、项目基本概况 1、项目经济数据 占地：16666.75M2(约25亩)容积率：由于地块面积较小,容积率很难做高,估计在2.5--3.0 建筑密度：约30--40% 绿化率：居住≥30%拟总建筑面积：5万㎡（含商业）2、项目概况本项目位处开发区睢阳大道市公交公司对面，即文化路与睢阳大道交叉口（现为一中印刷厂和六安汽修厂）项目用地约16666.75M2 ,属居住/商业相结合的用地规划，本项目比较方正,但项目规模小,可发挥空间不大,经济指标地方相关部门末批准,容积率可调高的余地较大. （三）、项目定位建议 项目开发档次定位分析与建议 从本项目地理情况结合商丘市商品房及商业物业开发现状，给合开发商实情况，建议本项目在项目开发档次定位为：中档次的产品定位，结合商丘市场空白切入点的建设产品本项目位处城郊结合区且做靠边道北，作为居住来讲地理位置并不突出，区域位置为本市消费者不太认可为中低档的居住区。从市场开发现状与产品定位出发，中档的产品定位符合本项目的设计规划及成本核算，符合商丘市现阶段的消费市场需求及未来以价格做为手段的炒作与引导。 （四）、项目规划定位分析与建议 1、住宅形态： 风格:建议以简欧风格,迎合市场 建设格式：为提高容积率,建议做点状加板状建筑格式 层次：目前本市商品房基本上都是8层--16层带电梯建筑，小高层的设计通过市场调查分析，买方市场目前接受层度较高，建议做12-16层的部分点状小高层建筑最为让市场接受. 2、商业形态:本项目的商业可发挥操作空间不大,在规划上基本属于沿街市商业门面房. 本地块投资分析： 1、销售收入：住宅49300㎡ ，商业1400㎡住宅： 49300㎡ *3500元/㎡ =17255万元商业：1400㎡ *5500元/㎡ =770万元 以上合计：18025万元2、各项支出：地价：1500+500+800=2800万元建安成本：1300*50000=6500万元管理费：（17255+770）*3.5%=530万元营销及广告费用：（17255+770）*2.5%=450万元设计费：50000㎡*18元/㎡=90万元规费：140*50000㎡=700万元税费：（17255+770）*12%=2163万元消防/绿化：500+80=580万人员工资及不可遇见费用：200万 以上合计：14013万元 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. （五）、项目户型定位建议结合市场现状，本项目的各项分析，按本项目的建筑面积总比例对项目户型配比建议如下：户型户型面积户型配比二房二厅一卫 ≤90㎡15% 三房二厅一卫 100㎡--110㎡35% 三房二厅双卫115㎡--125㎡40% 四房二厅双卫 130--143㎡10% （六）本项目商业用房设计建议： 项目靠主干道建议建二层商业店面，单个店面面积控制在100M2以下，面宽3-3。6 米。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 1.1 商丘概况 Contents Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 魅力商丘 商丘荣登2011中国魅力城市金榜第13位 重要交通枢纽： 亚欧大陆桥东端一个市区人口超百万
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