凤凰水城南岸市场研究营销推广提案.ppt

第一篇：市场分析研究 三亚为著名的热带滨海旅游城市，得天独厚的地理位置和气候条件使其成为旅游度假胜地 三亚位于中国最南端，北纬18度，全年长夏无冬，以热带海洋为主题的旅游资源丰富； “中国只有一个三亚”，得天独厚的地理位置和气候条件，每年吸引全国各地乃至世界各地的旅游者； 随着世界小姐选美等活动的召开，旅游区建设的完善，城市旅游档次和形象不断提升； 2009年旅游人数超过669万人次，三亚已经成为著名的旅游度假胜地 项目地处三亚城市中心边缘，市区主干道解放路、河东路、凤凰路在项目四周交汇，通达性较好 项目所在地处于城市中心区的边缘地带，属于老城区拓展区域； 项目区域为新老市区主要干道河东路、解放路、凤凰路交汇地带，通达性较好； 地块解析小结——项目具备开发旅游地产条件，但是存在一些不利的限制要素 项目属性界定：在旅游地产成熟城市中的市中心区域内，具有一定景观资源的旅游地产开发超级大盘 各板块产品总结——市区内产品以公寓为主，别墅产品多集中在三亚湾片区 市区个案主要分布在三亚河、临春河沿线 针对本项目未来推案公寓产品市中心区、非一线海景的自身条件，确立当前直接对比样本个案 在样本个案中，嶺海为本项目追随个案，仅价格具参考意义；山水天域主打投资，但景观资源逊于本项目；时代海岸对本案参照意义更大 客户置业观念及置业特征变化历程：度假和养老的客户置业已经从一线海景楼盘转为二线海景楼盘或无海景楼盘 看重三亚的度假环境是购房者的首要考虑，经济价值排序：海资源－区域－产品 从消费者调查及访谈中显示，经济考虑决定了购房行为。在考虑三亚度假价值首要重视的是海景资源的优劣，其次是区域考虑，再根据具体的产品进行选择。 基于客户来源及客户置业目的将客户进行分类 置业目的： 度假及投资 养老 投资 财富层次： 按照顶级、高端、中端进行划分 顶级客户置业特征分析：以度假兼保值为主要目的，绝对海景资源占有，对总价不敏感，看重区域或楼盘带来的尊贵感 高端客户置业特征分析：主要以度假、养老为目的，以海景和性价比为综合考虑因素 中端客户：看重三亚大环境，置业以性价比为首要考虑因素 项目可能吸引的客户以高端客户和中端客户 基于市场环境分析，和项目发展方向初判，项目未来发展最可能的客户为高端客户D、E、F，及部分中端客户G、H、I 第二篇：营销推广 凤凰水城项目销售信息 栋号 A2 A3 A9 A38 A40 A41 A43 房号 02 01 02 02 01 02 02 02 01 02 总价 1座机电话号码 1座机电话号码 座机电话号码 座机电话号码 座机电话号码 单 价（元/㎡） 35326 34941 36363 34161 29118 31192 28196 30271 32454 29867 别墅总套数为：71套 已售58套 剩余可售（开发商保留3套） 目前剩余双拼类独栋别墅总套数为10套，主要以沿水系的水景房为主，目前平均销售价格为32215元/平米剩余总销金额为：10座机电话号码已去化总销：座机电话号码8 其剩余主要因素为：靠近河道，景观系数高；单价高；面积大；总价高。 双拼类独栋别墅剩余状况（A区） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 别墅产品去化情况分析（A区） 本产品总计销售套数为58套 共经历了5次调价过程，而且相对调价周期非常短，主要集中于1月份 　 销售均价 销售套数 1月9日前 22314 11 1月11日 23555 6 1月18日 27540 18 1月25日 30604 4 至现在 32215 21 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 别墅产品价格变化分析表（A区） 本产品在短短的半个月之内，在接受了海南国际旅游岛规划的利好 前提的影响下，产品单价至2月底整整跳升了44% Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 别墅产品销售去化情况分析表（A区） 　 销售状况 1月份 56 2月份 2 3月份 3 从上表我