前期策划任务书1读752129401.doc

龙王塘项目前期策划工作任务书 第一部分 宏观研究 宏观背景分析 经济发展阶段研究 包括历年人均收入、人均GDP、人均可支配收入曲线及和其他主要城市经济发展阶段对比等 经济发展趋势研究 包括固定资产投资规模、经济增长点等 宏观经济发展对本项目的影响研究 产业政策状况 市政、交通规划动态 上述因素对城市房地产发展影响分析 城市发展分析 城市总体规划 城市发展方向、发展趋势分析 ? 城市建设、城市改造及发展状况分析 ? 城市功能区域变化、发展分析? 城市发展特点对本项目的影响分析 城市房地产市场分析 施工、新开工及竣工面积 商品房销售额与销售面积 商品房预售额与预售面积 商品房价格 宏观房地产市场现状及发展趋势分析及预判 第二部分 项目区域研究 区域城市功能分析 区域城市意向、城市发展分析 项目所在区域在城市结构中的地位分析 区域现状及趋势分析 本项目所处区域的独特条件、形象、地位分析 区域与周边其它城市功能区的关系分析 环境状况改造对项目在城市结构中的位置的影响 预测未来区域发展前景 三、项目区域房地产市场供需分析 对项目相关物业的供应情况进行调研，并对调研项目档次与区位条件、产品特点、市场表现的综合分析 1、区域总体供应物业状况分析 2、区域总体供应物业价格特征分析 3、区域总体供应物业产品特征分析 4、区域住宅市场分析 确定住宅研究区域及样本 区域住宅市场供应分析 区域市场销售率及销售速度分析 5、区域商业市场分析 研究区域范围及总体特征 区域公建市场供应分析 区域公建市场客群分析 区域公建市场竞争趋势分析 6、目标消费者分析 消费者需求特征分析：产品需求特征、价格承受能力 消费者的群体特征：人口学特征、社会学特征 消费者的决策模式：购买信息渠道、购买时考虑的主要因素 7、区域重点案例分析 国内外可借鉴案例分析，项目周边相关项目分析、同类项目分析、重点竞争项目分析，针对产品特点、市场表现、客户类型、项目运作方式上有较强的参考借鉴意义的项目： 项目规模、组成、分布 地理位置因素 分析地理位置对其销售表现的影响 物业特征 物业配比 产品标准 配套设施 车位：出售、出租的车位数量及价格 景观绿化：景观绿化特点及对项目销售表现的影响 四．项目地块分析 1、地块交通条件分析 主要路网建设 交通工具选择 到达主要商务区、商业区、文化区、码头、火车站、轻轨、机场站点的距离及便捷程度 2、地块人文环境分析 地块周边主要人文景观、历史文脉、文化资源分析与挖掘 3、地块环境景观分析 地块四至城市景观、自然景观等 地块周边配套设施分析 文化、娱乐、教育、健康、医疗、商业等配套设施分析 地块发展潜力分析 区域及地块商业、居住价值判断及发展潜力分析 地块现状条件 对地块形状、特点、现状等进行研究 五、政策因素分析 1、政府相关政策研究 包括土地政策、金融政策、房地产政策等，分析上述政策可能对本项目的相关影响。重点分析近期出台的政策对本项目的整体定位及开发策略产生的影响。 2、其他相关政策研究 分析包括区域产业发展政策、行业经营政策等对本项目开发产生的间接影响。 六、发展商因素分析 1、发展商对本项目的品牌形象及利润要求 2、资金使用计划及项目开发周期 七、SWOT分析 1、SWOT分析 2、优势与机会的充分利用 3、劣势及威胁的弥补方案 4、分析总结 八、项目基本假设分析 1、通过上述市场分析及核心问题的解决，结合市场分析与规划设计的工作，按照不同的容积率、楼型等规划指标提出几种基本假设的规划设计草案。 2、项目产品组合方案综合比选 投资回报比较分析 开发风险比较分析 销售难度比较分析 品牌形象比较分析 风险敏感度比较分析 3、项目产品线最终建议选型 第三部分 定位总结 项目总体定位 市场定位 形象定位 产品定位 功能定位 风格定位 客群定位 价格定位 第四部分 项目运营模式建议 一、项目开发时机 1、开发时机的选择 2、开发步骤建议 二、项目最佳开发策略建议 1、开发进度和开发周期 2、租售比例建议 3、租金策略与定位 4、售价策略与定位 三、项目盈利模式的探讨 1、项目各种有效资源的整合;(包括政府资源、合作伙伴资源、内在资源等) 2、项目开发时机与开发次序的评估； 3、项目成本核算； 4、项目市场价格预计； 5、现金流量及财务评价分析； 下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！ 小故事1、《扁鹊的医术》 　　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢? 　　扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。 　　文王再问：“那么为什么你最出名呢? 　　扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去;中兄治病，是