城市综合体模式研究物业比例.ppt

Landvision Strategy Consultants Report_CATIC城市综合体能够创造更有效率的社会运行模式、营造更具现代都市风格的生活方式，已经成为城市规划和发展的重要形式 “城市综合体”将城市人群的购物、商务、娱乐、居住等多种功能进行组合，在一组建筑物中进行分工和相互联系 城市综合体是伴随着“回归城市中心”发展起来的，已经成为城市中心的重要形式 综合体的各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益，并对所在区域的发展提供的动力和视觉的标示作用 由于城市综合体的大型建设规模和多功能组合，对项目选址、景观设计、交通设计和材料设备应用提出了更高的要求 现阶段的中国城市综合体主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态 目前中国已出现专业的城市综合体开发商，他们拥有清晰的产品模式并实现或积极推进跨区域发展 目前，拥有清晰产品模式并实现块区域发展的城市综合体品牌有：华润万象城、万达广场、恒隆广场、瑞安天地系列、凯德来福士 各品牌产品都具有鲜明的个性和特点，而他们也都不同程度地正在经历着产品连锁发展的市场检验，其中不乏失败案例 各品牌均通过运作城市综合体获得了资产升值和品牌建立的巨大成功，同时为所在城市创造了卓越的社会效益 不同品牌由于资金链和商业运营能力的差异，在具体经营策略和开发步骤方面有着明显的差异 商业部分是体现综合体定位并影响其成功与否的核心元素，而各品牌的购物中心都具有鲜明的个性 万象城，以“永不落幕的party”为主题语，通过较大比例的餐饮、娱乐元素，时尚、现代的购物环境设计，为大众消费人群营造了一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所 港汇广场，最佳的地理位置、引领城市风尚的定位，以港汇广场为代表的恒隆产品目标要成为每一个城市的地标性商业 万达商业广场，依靠主力店的强大号召力，大型主力店组团是其商业部分最大的特点，定位于中档市场，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速，他已经成为中国规模最大的综合体产品 瑞安天地，通过营造高端人群浓郁休闲氛围的生活方式中心，成功打造高端综合体产品获得巨大收益，而杭州的失利或许会成为天地系列在重庆和武汉的成功之母 来福士广场，以其独特的品牌选择而著名， 围绕着20-30岁年轻白领的顾客定位，它的品牌选择充分迎合了年轻人对于个性、休闲、运动概念的追崇，成为成功定位于细分市场的典范 该产品将具有广泛的城市普适性 B. 城市综合体概述 B1.城市综合体定义 B2. 案例研究 城市综合体是通过一组建筑物实现多种城市功能空间相互组合、价值互补的高效率大型建筑综合体 随着现代城市化进程的逐步发展，城市综合体已成为当今大型城市主流的建设模式 城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都市带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率 城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准提出了更高的要求 城市综合体是都市商业、娱乐、商务及居住功能的合理定位和有机组合 城市综合体构成元素——购物中心 城市综合体构成元素——写字楼 城市综合体构成元素——酒店 城市综合体构成元素——住宅 城市综合体构成元素——公寓 B. 城市综合体概述 目前中国的城市综合体开发主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态，而全国性开发商在城市综合体的推进中发挥着重要作用 产品模式成熟并实现跨区域发展的城市综合体是中航城的学习对象 恒隆地产综合体项目选址于城市中心，总规模在30万平米左右；多个项目正处于建设过程中 上海恒隆广场和港汇广场是恒隆地产目前已投入运营并取得巨大成功的综合体项目 两项目都以商业和写字楼为基本功能配置，其中商业面积比例为30%左右 功能构成 恒隆广场定位于高端消费群，而港汇广场已大众消费群为目标客户群 各功能物业类型 在经营策略上，两项目所有功能物业均采取租赁方式获利 各功能物业经营策略 恒隆广场和港汇广场购物中心在业态组合上都是以购物为主 同时，两项目主力店租户的面积占比较小，确保了较高的租金收益水平 从恒隆地产所公布的计划兴建城市综合体项目资料中可以看出，“城市中心位置的地标性高品质物业”仍将是其产品定位 万达集团设定了发展成为世界商业地产领先者的战略目标 北京万达商业广场突出其购物功能，餐饮娱乐功能较少 万达商业广场在租户组合上采取以主力店为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平 上海新天地是目前瑞安天地系列中已部分建成并成功运营的项目，为瑞安地产在其他城市的开发提供了样板 以时尚文化为主题的上海新天地休闲购物广场，已经成为上海潮流热点和城市地标 新天地广场突出餐饮和休闲功能， 并以高档品牌为主，使其成为高端人士的休闲购物场所 新天地