创意产业园区发展定位与概念性规划90页.doc

创意产业园区发展定位与概念性规划 规划展示图 规划方案报告内容  如何创意——园区发展定位 创意什么——园区核心业态遴选 怎么创意——园区概念性规划 检验创意——园区财务投资测算 推广创意——园区市场推广策划 附录——园区建筑单体详细设计  4—9 10—18 19—38 39—44 45—45 46—89 基地三大发展驱动力概述  漕河泾园区产业升级、周边区域潜在消费能力与SVA产业链构筑是驱动本项目的三大 驱动力 C-SVA产产业升级、核心业态发展 要基地物业现金的反哺、支持 租金利益最大化 基地发展 的驱动力  业态转型、提升 漕河泾园区产业升级， 代服务业发展趋势  功能定位多样化 基地周边潜在消费空 巨大、商业氛围成熟 竞争性项目横向比较分析  W19+16项目 规划为上海首批现代服务业集聚区 （微型CBD）,政府支持力度大；占  仪电项目 规划为国际商务社区、街区式购物  邮通项目 规划为集信息科技产业、综合办公、 培训中心、及配套服务设施为一体 项目 内容 比较 对田 林项 目的 影响 地23万平方米，建筑面积80万平方 米，包括“总部经济平台”、 “研发 设计平台”、“创新孵化平台”、综合 服务平台”等 规模大，能级高，政策支持有力， 全新形态 创意竞争策略 ·发掘功能板块主题特色 ·在创意上下功夫，产生独特形象 ·优化基础设施，如充沛的停车等 中心，包括商务办公、数码港、酒 店餐饮、休闲娱乐、观光购物街、 酒吧街、精品商场、等业态。 规模大而零散，紧邻SVA项目，相 似的基地形态 差异竞争策略 ·注重对商务客群细分，了解产业 配套的需求 ·发掘特色和形成集聚 ·注重品牌与亮点的打造 的科技园区。项目的商业业态规划 是地铁上盖物业，包括休闲娱乐、 精品服饰、健身房、美容、饭店、 大超市等 紧邻地铁站点，相似的基地形态， 商务商业功能明确 品牌竞争策略 ·要挖掘产业间的相关性，形成产业 集聚 ·注重品牌与亮点的打造 空间区位与园区发展的SWOT分析  周边资源如徐家汇中心、上师大、南站商 圈等，项目可借势发展 漕河泾园区产业升级，SVA产业链延续 周边大型居住社区，潜在商业消费需求巨 大 与其他园区相比，项目位于中环，地段一 般 周边W19、邮通与仪电地块规划功能相似， 竞争激烈 创意产业园区竞争激烈，是否能达到授牌 的要求，政策风险  体量为10万平方米，规模较大，利于发挥 积聚优势 在装修方面可得到150-200元补贴 相对一般园区更好的绿化空间 投资有限，收益回报要求在3元/平方米/天 现有物业为80年代厂房，结构特殊，风貌 无特色 徐汇区对于税收属地化的要求 三大业态构建策略应对周边竞争  1  延续并扩展数字多媒体产业链 顺应由研发商务到休闲娱乐的转变， 取得更大的发展； 在目前徐汇区数码娱乐园区竞争激 烈的情况下，进一步挖掘与SVA技术  2  主力业态内部构筑相互关联的业态链 项目体量较大，能够在主力创意产业业 态内部，沿着产业集群互动的方向，从 研发-销售-技术支持-展示-商业配套等 环节构筑相互关联的细分业态  相关的多媒体应用主题  3  适当提升商业比重，提升园区租金变现能力 项目所处大型社区的区位和周边竞争对手的发展 来看，注入适宜比例的特色商业可以提高本项目 的物业价值变现能力 五大园区构建原则化挑战为契机  1 2  结合项目体量的优势，实施大规模综合开发 建筑更新与SVA历史文脉及产业特征相融合  市区10万平方米的综合型创意产业园 结合多媒体生产技术打造亮点，将SVA文化融入园区  3 4 5  由单一产业发展思路转向多产业集群化的多主题产业集成 以信息与出版为主导的内容产业同传统创意产业的碰撞 打破配套开发的思维定式，发展特色主题商业功能区 将创意元素与社区商业相结合，细化并延伸创意商业客群 突破产业创意与生活创意的限制，实现二者的互融共生 找到产业与生活的结合