物r业管理实务(1-2章).ppt

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物r业管理实务(1-2章)

8、开标、评标 9、中标及签订合同 确定中标人、投标截止日30日前; 报主管部门备案,自确定中标人15日内; 发出中标通知书30日内签合同。 七、物业管理投标程序 1、获取招标信息 2、项目评估 3、参加投标,获取招标文件 4、准备投标文件 标书的组成:投标函、投标报价表、资格 证明文件、物业管理方案、 招标文件要求提供的其他材料 商务文件: (1)公司简介:包括投标公司的资质条件、业绩等。 (2)公司法人地位及法定代表人证明。 保函、中介机构出具的财务状况。 (3)投标报价单。 技术文件 物业管理方案 5、送交投标文件 6、接受招标方的资格审查 7、参加开标、现场答辩 8、等待最后结果:中标并签合同 未中标 八、投标的策略技巧 1、招标的组织策划 (1)配备企业骨干组成投标小组; (2)对招标方、招标物业、竞争对手认真分析、 充分评估; (3)认真、仔细编制标书; 吃透标书 (4)准确测算成本,合理报价; (5)灵活运用公共关系,了解招标信息; (6)精选项目作为招标方考察对象体现公司实力; (7)加强与招标方沟通; (8)精心准备现场答辩。 2、项目的现场勘探 3、投标文件的编写 4、投标报价的策略与技巧 5、现场答辩技巧 6、签约谈判技巧 第二节 物业管理方案的制订 一、物业管理方案的基本内容 1、物业项目的整体设想与构思 (1)项目简介 (2)客户需求分析 (3)项目定位 (4)物业管理重点、难点 (5)物业管理服务模式 2、管理方式与运作程序 (1)组织架构 (2)项目运作流程 (3)管理机制 目标管理:管理目标、经营目标、服务目标 激励机制: 监督机制:业主方、客户、企业自身 3、人员配备,培训与管理 (1)各部门人数、各班人数 (2)员工培训 (3)员工管理(考核) 4、管理指标与措施 5、管理制度的制订 公众制度:业主公约、装修管理、入住管理,… 内容管理制度: 6、档案管理 (1)工程技术档案管理 (2)客户档案管理 (3)管理处档案 7、早期介入与前期管理服务内容 8、常规物业管理 (1)工程设备管理 (2)治安管理 (3)消防管理 (4)清洁管理 (5)绿化管理 9、工作计划 10、物资装备 11、费用测算 12、成本控制 二、制订物业管理方案 的要点及方法 关键性内容: 项目整体设想与构思 组织架构与人员配置 费用测算与成本控制 管理方式与措施 培训结束 谢谢大家! 物业管理实务 第一章 物业管理企业 第一节 概述 一、特征 1、独立的企业法人 2、属服务性企业 3、具有一定的公共管理职能 维护公共秩序、负责公共地方、业主的 共同事务 二、分类 (一)按投资主体的经济成分划分 1、国有企业 2、集体所有制企业 3、民营企业 4、外资企业 外商独资、中外合资、中外合作 5、其他企业 (二)按股东出资形式划分 1、有限责任公司 2、股份有限公司 3、股份合作型公司 三、物管企业的常见模式 (一)房地产建设单位的附属子公司或部门 (二)独立运作的物管企业 (三)物管集团公司 第二节 物业管理企业的设立 一、设立依据 《公司法》、《物业管理企业资质管理办法》 二、物管企业的工商注册登记 (一)企业名称的预先审核 (二)公司地址 (三)注册资本 按公司法:注册资本最低10万元 按物管资质方法:注册资本最低50万元 (四)股东人数和法定代表人 (五)公司人员 (六)公司章程 三、物管企业的资质审批及管理 (一)物业管理企业分类及管理单位 1、国务院建设部负责颁发一级资质证书及管理 2、省、自治区建设主管部门负责二级证书及管理 直辖市房地产主管部门负责二、三级证书及管理 3、设区的市级房管部门负责三级证书及管理 (二)物管资质条件 一级资质 二级资质 三级资质 注册资本 500万元以上 300万元以上 50万元以上 物管专业人员和技术人员 至少30人,其中中级职称不少于20人,工程、财务负责人有中级职称 至少20人,中级职称不少于10人,工程、财务负责人有中级职称 至少10人,中级职称不少于5人,工程、财务负责人中级职称 物管资质证书 有 有 有 物业类型及面积 多层200万 100万 一、二级要管两类物业以面积计百分比之和大于100% 高层100万 50万 别墅15万 8万 办公楼、厂房50万 20万 新物管企业为三级,一年的暂定期 物管企业取得营业执照30日内,向房管部门申请资质应准备如下资料:

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