世联—浦东北蔡商贸文化园项目整体定位及开发策略—178页.ppt

浦东北蔡文化商贸园项目 本项目目标 本项目规划为北蔡地区中心，位于浦东区三林世博功能区域内的东北侧 本项目规划为三林世博功能区域四个地区中心之一； 位于三林功能区域内的东北侧 项目总占地49.1公顷，对外交通相对便利，四至道路仍待改善 地块现状主要为工业仓储用地和旧宅基地，拆迁难度大，有部分保留用地，白莲泾河贯穿东西 基地内现状有部分工业仓储用地，分布在博文路以南，白莲泾、小腰泾两侧。目前部分厂区已完成拆迁工作； 沪南路西、博文路（高科西路）南现状多为旧镇区。基地内沪南路东、博文路（高科西路）南现状主要是旧宅基地、白莲泾河道和已建莲溪新村居住小区； 白莲泾河贯穿地块东西 项目背景及约束条件 目标条件分解一：世博功能区分区商业中心、公共配套中心意味着什么？ 目标条件分解二：3-5年内实现600万/亩以上的出让地价意味着什么？ 核心问题解析 在项目研究中，世联项目组就本项目所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究 世联研究：旧城改造的地区中心价值最大化的KPI体系 我们的研究思路 位于两大新都市副中心周边和城市化发展主方向上的优势，赋予北蔡巨大的发展空间和稀缺的土地价值 上海正进入大规模快速都市扩张阶段，外环线内正形成五大都市副中心； 北蔡位于都市扩张主方向上，紧邻建设中的两大副中心，具备了巨大的区域发展空间 北蔡将吸引大量上海城区人口及周边产业高素质人群，实现区域人口升级转换 三林世博区承接中心城区人口，是上海人口主要流动方向之一； 目前，北蔡区域内新推出的楼盘已吸引了大量新上海人（主要为年轻白领、一次置业者）、张江高科园区等周边高素质产业置业人群 北蔡拥有巨大的地价升值空间，未来可形成与徐家汇等持平的土地价值圈层 上海目前正形成以陆家嘴、人民广场为地价峰值核心的地价圈层； 北蔡具有巨大的地价升值空间； 随着都市的扩张发展和区域价值的被感知，近年三林世博功能区的地价巨幅上涨　 以世博会为契机，北蔡地区将发展为上海重要的现代化宜居城区和第三产业示范区 都市发展融合背景下，北蔡将成为上海重要的现代居住、第三产业示范区 大规模重大项目开发将快速推动北蔡实现突破性的区域发展和价值提升，打造上海的“新北蔡” 云集上海市重大开发计划：浦江两岸综合开发、世博功能区开发、花木文化行政中心 区域发展背景总结 80-90年代发展的集镇中心是北蔡最早的商业及公共服务中心，人口档次较低，业态较落后 北蔡集镇中心为北蔡发展的起始区，是北蔡最早的商业及公共服务中心； 集镇区内人口档次相对较低，居住小区及商业配套等均存在形态落后、混乱等问题 2000年后北蔡价值被感知，集中开发了大量大型现代居住社区和高端现代公共功能，产业及人口开始升级 2000年后北蔡开始跳跃式发展，开发了大规模的现代居住社区和高端现代公共设施； 开始了产业及人口结构的调整升级 北蔡地区形成价值盆地的格局，原有集镇的商业及公共配套中心成为的价值低谷 北蔡集镇中心的功能业态及档次不能满足周边现代化功能的发展需求； 形成了价值盆地的格局 由于区域商业及公共配套的落后，不能满足新的发展需求，北蔡新开发社区均须配置大体量配套以吸引购房者 北蔡新开发的现代居住社区均已大规模的社区商业、公共配套为主要卖点，以弥补区域配套落后的不足； 区域配套落后成为制约地区房地产发展、吸引新型人口的重要因素 区域人群普遍看好北蔡的未来发展前景，但配套不足的问题突出 消费者普遍认为在旧城改造、周边区域经济及政府规划的带动下，北蔡地区未来发展潜力巨大 缺乏代表新北蔡时代发展的价值形象核心 北蔡区域－人口升级演变模型——本项目将成为“旧北蔡”转向“新北蔡”的转折点，与区域互动发展 项目周边产业将集聚大量文化、商务、创意、会展、高科技等高素质人群 在距北蔡地区中心3-4公里（车程约20分钟以内）的范围内，围绕着六大浦东新兴产业组团： 北侧以文化、商务、创意、会展、高科技产业为主； 南侧为现代都市工业和现代专业市场特色商圈； 六大产业组团初步成型，为浦东新世纪的重大功能项目； 将集聚大量文化、商务、创意、会展、高科技等高素质人群 地块位于两大城市发展轴上，高科西路连通陆家嘴及东西两大新兴产业区 城市南北主干道、东西主干道 位于龙阳路交通枢纽附近，建设中的地铁7号线将通过项目地块 上海地铁7号线是目前上海市正在建设中的重大工程。从上海西北部穿越繁华的市中心至上海东南角。跨越宝山、普陀、静安、徐汇、浦东新区。 2005年11月开工，预计09年底试运营； 地块北侧的上海文化公园是本项目最大的优势资源，将吸引大量文化艺术高端人群 位于白莲泾旅游带上，尺度适宜的河流贯穿地块，将大幅提升项目地块的价值 滨水资源对商业区的价值提升—— 旧工业厂房 在现代知识经济、休闲经济的大发展下，现