(第五讲房地产估价.ppt

鉴于上述分析，本题按不同的思路有不同的正确解法，具体如下： 静态计算思路（将计算时点定在销售时） 按本题给定条件，实际发生的各项收支为：总楼价1656万元，总税费66.24万元，总建筑费600万元，总专业费36万元。 总利息支出＝总地价×10％×3＋第一年建筑费和专业费×2.5×10％＋第二年建筑费和专业费×1.5×10％＋第三年建筑费和专业费×0.5×10％）＝0.3×总地价＋600×（1＋6％）×(50％×2.5×10％＋30％×1.5×10％＋20％×0.5×10％)＝0.3×总地价＋114.48(万元) 总利润＝（总建筑费＋总专业费＋总地价）×20％＝0.2×总地价＋127.2（万元） 单位地价＝总地价÷土地面积＝3956（元/平方米） (2)动态计算思路之一（假设利息计利润） 总楼价和总建筑费都参照例题1的原解法，分别和5366182元。 总地价＝[5366182)×(1+6％＋20％＋6％×20％)4％]÷(1＋20％)＝4265070（元） 单位地价为3554元/平方米。 （3）动态计算思路之二（假设利息不计利润） 总利润＝（总地价＋总建筑费实际投入额＋总专业费实际投入额）×20％÷（1＋10％）3＝0.1503×总地价＋955672.43 总地价＝5366182×（1＋6％）－9555672.434％]÷（1＋0.1503）＝4607530（元） 单位地价为3840元/平方米。 从以上计算结果看，静态方法计算的单位地价为3956元/平方米，而动态方法计算结果为3554元/平方米，两者相差402元/平方米。所以说，不能用两种方法同时评估同一项目。另外，动态方法中，利息计利润和不计利润也相差了近300元/平方米。 （二）关于利息额的计算 投资利息额的计算是假设开发法中较复杂的一步，应注意： （1）地价款一般是在投资项目开发期初一次性投入，若采用动态计算方法时，按资金时间价值运动规律，不存在地价利息支出问题，故不需要进行折现。 （2）采用动态计算方法时，建筑费用、专业费用和其他费用的折现过程中已含有利息的支出，无需单独再进行利息一项计算，否则，就产生重复计算，例题1中就存在此问题。 （3）计息期应根据投入资金的时点及其持续过程确定，若是年初投入，计息期为一年，年中投入或日均匀投入，计息期为1/2年。动态方式计息期是开发期末向开发期初折算，而静态方式则是开发期初向开发期末推算。 （三）关于开发商利润的计算 1.目前，我们看到的房地产估价书籍，计算开发商利润的方法有三种：（1）以房地产开发总收益或开发总价值为基准，计算开发商利润；（2）以房地产开发投资总成本为基准，计算开发商利润；（3）以总地价、总建筑费用、总专业费用之和为基准，计算开发商利润。这三种方法究竟哪种更为合理，需要进一步研究，但从开发利润率来看，三者的关系应为：（1）＜(2)＜(3)。 2.如果总利润的计算基数是总地价、总建筑费用和总专业费用三者之和，在采用动态方式计算时，不应以折现后的总建筑费用和总专业费用加总地价之和为基数计算利润额。因为，按“折现过程即计算过程”这一观点，折现后的总建筑费和总专业费中已包含利息在内，以致无形中，利息也计了利润。另外，应注意利润的取得应在商品房售出之时，无销售收入则无利润可言。因此，总利润值也应进行折现，以与其他指标相统一。据此分析，例题1中，总利润的正确计算式应为： 总利润＝（总地价＋总建筑费实际投入额＋总专业费实际投入额）×20％÷（1＋10％）3 ＝（总地价＋6000000＋360000）×20％÷（1＋10％）3 ＝0.1503×总地价＋955672.43 * * * * * * 连乘式 一种观点认为：交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四项间既相互独立又相互关联，所谓相互独立是指其修正指数是采用单独与房地产价格相关关系分析后测算的；所谓相互关联是指它们对房地产价格的影响是综合作用的结果，因此，采用连乘的方式确定综合修正系数是比较合适的。 两种不同看法：连乘式和累加式 两种不同看法：连乘式和累加式 累加式 另一种观点认为：连乘修正时，第一个因素修正时既是一个量的概念，同时又是一个比例的概念，第二个因素修正时，则是在第一个因素修正的基础上再进行修正；尽管修正比例没有变，但修正的量由于基础改变，修正值则不同了。由于交易情况、交易日期、区域因素、个别因素相互是独立的，因而在修正时不应有重叠修正的现象，另一个方面各个因素修正的判断也是分别独立进行的，也就是一个修正量的概念，因此连乘修正是不合适的，应以累加修正为宜。 对上述两种观点的看法 上述两种观点各有其道理，但两种修正方式的结果是不一样的 ，特别