(工程系统管理制度.doc

工 程 系 统 管 理 制 度 武 汉 利 福 泰 科 技 有 限 公 司 WUHAN LIFETAI SCIENCE TECH.CO.,LTD 二零一零年十月  目 录 工程机电管理范围……………………………………3 工程机电管理制度……………………………………4 工程机电设备维护……………………………………13 供配电设备管理与维护………………………………17 给排水系统管理与维护………………………………29 消防系统管理与维护…………………………………32 空调系统维修与保养…………………………………45 电梯管理与维护………………………………………47 机电设备软件管理……………………………………52 附则 工程机电管理范围 总则 本章所讲“机电设备”是指建筑物的附属设备。通过对建筑物附属公共设备的管理，使所有公共设备在使用中保证完好状态，满足业主和使用人的需要。物业管理公司机电工程部的主要工作范围就是设备和能源的管理。良好的机电设备管理既可协助物业管理公司提高服务质量，间接影响租赁价位，又可提高利润，促进物业发展，使物业保值、增值。 设备管理的原则是保证设备的固定资产保持正常和运转能力，避免设备遭受不应有的磨损、老化、腐蚀等，延长设备的使用寿命。充分发挥设备潜力，正确掌握设备运行状况，提高设备维修质量，降低修理成本和“安全、可靠、经济、合理”地供应所需的各种动力，从而确保物业管理水平的不断提高。 贯彻以预防为主，维修为辅的原则。明确树立以预防为主，修理为辅，“维护与修理并重”的原则，大力加强设备的日常维护与保养工作。严格控制设备不正常的损坏与事故责任，确保设备的使用期限。 各种动力能源的供应与使用，必须贯彻“安全、可靠、经济、合理”的方针，采用“专业维修与自我维修相结合”的方式，搞好设备维修工作，使设备处于良好状态。 机电设备管理的范围 机械设备管理、动力设备的管理、消防设备管理、监控设备管理、防盗报警系统管理及广播、电话、电视系统管理。 工程机电管理制度 设备管理制度 设备管理主要措施和规定 主要措施 建立与健全机电系统组织机构,配备与机电工作相适应的人员、设备、仪器仪表和作业范围，并保持相对稳定。 制订并贯彻执行设备及其附件的编号、统计、保管、更新、报废等管理办法（设备台帐的管理制度）。 制订并贯彻各种设备的使用、维护、保养制度和运行操作规程以及设备管理人员的岗位职责。 编制与确定各类设备修理周期、类别、修理程序及设备修理的复杂系数。 制定各种机电设备的修理工日、材料消耗报表及备品备件定额。 分析研究设备故障发生及损坏的原因，逐步开展设备的技术改进工作。 建立建全设备技术档案的管理制度，统计好设备运行和维修记录。 相关规定 操作人员在使用不熟悉的设备前必须进行有关设备的结构、性能、操作、维护及安全技术等方面的学习后方准独立使用和操作设备。 机电设备应建立严格的设备交接班及巡视检查制度。 各动力设备必须严格执行其操作规程，严禁违反操作规程进行操作。 严肃处理设备事故，按三不放过原则，认真分析事故原因，采取相应措施防止同类事故再次发生。 机电设备检查管理制度 机电部必须根据不同设备性能、作用和运行要求制定检查制度、检查内容、检查表格、检查时间要求。对设备分别采取运行检查、维修检查、巡视检查、停机检查等不同形式的检查方式，以确保设备完好。 运行检查由各专业人员负责，每天按规定时间对所管辖设备的运行状况（包括温度、电流、电压、压力、水位、阀门声响、振动情况等）进行全面检查。每次检查按部门制定的运行和巡视检查记录表格做好记录。发现异常或事故隐患必须及时排除，重要问题立即汇报。 外包维修保养项目如空调、电梯、消防设备、机械维修检查等项目由外承包商维修人员负责。外包维修商必须先到机电部办理所需手续方可到设备安装地点进行维修保养工作。 外包或维修部门检查项目包括：设备的性能、故障部位、故障原因等，并填写维修检查记录表。维修中修理的部位、更换的零部件、修理后的运行效果亦作好记录，交由机电主管存档。 机电主管、水电工根据责任范围进行巡视检查。机电主管主要着重于较重要的机电部位及设备进行巡视检查，并督促各水电工维护好重要设备，确保设备正常运行。 机电主管必须保证设备安全使用，并每天、每周均对设备的安全状况、线路