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市场比较法 目录 [隐藏] 1 什么是市场比较法？ 2 市场比较法的原理 3 市场比较法的特点与应用范围 4 市场比较法的估价步骤 5 市场比较法的基本公式 6 市场比较法应用实例 7 市场比较法应用中常见错误 8 市场比较法的案例分析 8.1 案例一：市场比较法在工业地价评估中的运用[1] 9 相关条目 10 参考文献 [编辑] 什么是市场比较法？ 　　在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。 　　市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。它包括但并不限于以下具体评估方法（具体方法的名称可能并不完全统一）。例如，现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等。 　　（1）现行市价法。当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。 　　（2）市价折扣法。市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达为： 　　资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率） 　　（3）功能价值类比法（类比估价法）。功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为： 　　①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称为生产能力比例法： 　　资产评估价值=参照物成交价格×评估对象生产能力/参照物生产能力 　　②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称为规模经济效益指数法： 　　资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力） 　　（4）价格指数调整法（物价指数法）。价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。 　　（5）成新率价格调整法。成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为： 　　资产评估价值=参照物成交价格×评估对象成新率/参照物成新率 　　直接比较法直观简洁，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度，或参照物与评估对象的差异主要体现在某一明显的因素上，如新旧程度或交易时间先后等。 [编辑] 市场比较法的原理 　　(一)理论依据 　　经济主体在市场上的一切交易行为总是要追求利润最大化，即要以最少的费用求得最大利润，因此在选择商品时都要选择效用高而价格低的，如果效用与价格比较，价格过高，均会敬而远之。这种经济主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则，市场比较法就以这一原则为依据。因为有这种替代原则的作用，就可以用类似土地的已知价格，比较求得未知待估土地的价格，得到估价结果。从土地交易过程来看，从事土地交易时，当事人会依据替代原则，将拟交易的土地价格与类似土地价格比较，然后决定是否进行交易，所以市场比较法是符合当事人的现实经济行为的。 　　市场比较法正是以替代原理为主要理论依据，其基本原理如下图5-1所示： 　　市场比较法是以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。同时，只要有类似的土地买卖实例可以适用，不仅可以评估土地价格，还可以利用相应的租赁实例，测算土地的租金，这就是租赁实例比较法。当然，市场比较法要求土地市场比较发育，可以获得足够的比较实例，因此它更适宜于市场比较发育地区经常性交易的土地价格的评估。 　　(二)适用的估价原则 　　市场比较法是以替代原则为理论基础。 　　在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则。 [编辑] 市场比较法的特点与应用范围 　　（一）、特点 　　1、市场比较法具有现实性，有较强的说服力。 　　2、市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”。 　　3、市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。 　　4、市场比较法需要估价人员具有较高素质。 　　5、市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较