策划方案-高新城市广场商业地产项目招商策划方案5.0.doc

目 录 第一部分 威海市商业发展现状及项目定位 4 一、威海市商业状况简析 4 二、项目简析 4 三、项目定位考虑要素 5 四、项目定位 6 第二部分 项目招商原则 8 一、项目招商指导思想 8 二、项目招商基本原则 9 第三部分 项目商业规划 11 一、项目整体规划 11 二、各楼层商业业态规划 13 三、楼层经营业态规划 18 四、业态规划表 18 第四部分 项目功能组合 23 一、一期项目商业布局规划 23 二、二三期商业布局规划 25 第五部分 项目租金价格体系 29 一、项目租金价格策略 29 二、项目租金价格的可行性分析 34 三、项目租金价格策略综述 35 第六部分 项目招商推广 36 一、项目推广策略 36 二、项目招商时间节点 37 三、项目招商推广步骤 38 四、项目整合传播 44 五、招商实施 44 第七部分 项目招商条件 47 一、项目合作方式 47 二、项目招商周期 48 三、项目招商细则 48 第八部分 项目招商收益预测 49 项目招商租金等费用测算 49 第九部分 项目招商管理 51 一、项目招商操作程序 51 二、项目招商后期管理 51 第十部分 招商团队建设及人员培训 52 一、招商团队组建 52 二、人员培训 52 综 述 53 第一部分 威海市商业发展现状及项目定位 一、威海市商业状况简析 虽然近年来威海商业投资加大、发展迅猛，但相对全国商业发展的整体水平而言，其发展略显滞后。主要表现在成熟商业老区（环翠区）商业分布零散，大型主力百货和超市方面，虽有大润发、利群、华联等商家进驻营业，但经营档次整体不高，经营理念较差，消费引导不足。 目前商业形态主要有服饰、餐饮、建材、家居、电子、超市、百货等。 有代表性的商业项目有威胜中韩商厦、老港韩国商品城、金猴购物广场，家家悦、侨乡广场、小商品批发商城、国美电器、亿特隆装饰城、振华商厦、家世界装饰建材城、特乙甲家居广场等。 经区商业发展迅猛，有韩国乐天玛特、乐天家居、特乙甲全球家具广场、时代广场、豪业圣迪广场广场、每美商城、九龙城休闲购物广场（在建）、韩国风情街（在建）、佳世客、蓝星·万象城商业街等。 高区大型商业相对较少，目前有利群、威韩商贸城（在建）、奥特莱斯（在建），区域主要以旅游度假、景区观光、工厂研发、学校教育等方向的相关配套居多，受区域空间所限，制约了大型商业的发展。 威海中心城区商业分散，经营定位不清晰，大部分商业的购物环境较差、人流导向不清，整体档次偏低；同时，专业市场发展滞后。 未来随着宝泉广场、奥特莱斯、威韩商贸城等大型商业开发建设和开业使用，威海商业的格局将发生重大的变革，购物环境、经营档次、吸引聚客的能力将大幅提升。 二、项目简析 本项目位于威海市世昌大道270号，处于威海市高新技术开发区核心区位，项目总占地面积168亩，总建筑面积约50万平方米，是威海市第一家集休闲、购物、餐饮、娱乐、住宿、酒店、写字楼、公寓、高档住宅及特色商业街等多功能为一体的国际化生活体验式城市综合体。 项目所处世昌大道贯穿城市东西，连接烟台、青岛，纵横城市内外交通；即将建成开通的青烟威荣城际铁路站点近在咫尺；12个公交站点、10条公交线路，均匀分布项目周边；学校、商业、医院、生活区在此交汇共生。 威海高新城市广场，配合日新月异的建设建设与快速发展，全面整合先进的商业业态，引进先进的经营理念和商业资源，打造威海城市商业新地标，铸就升级版商业航母，引领威海市商业未来方向，全面推动威海商业地产升级换代，建成后项目将成为城市发展史上的一个重要里程碑，是威海经济发展，城市化进程的必然产物，必将成为威海商业、财富、新生活方式的标志和典范，成为威海商业形象的代表。 项目定位考虑要素 1、城市运营与商业地产互动 威海的都市化进程是明显加快的，城市的发展客观上需要提供优良的公共环境，经济发展要与整个社会文明进步同步；让生产消费和科技文化产业协调发展，构建和谐社会，提升城市的核心竞争力，城市运营应运而生。 本项目作为威海大型的综合性项目自然是城市运营的重要内容之一，本案作为一个综合性项目的增加能够增强威海市的流通力，加之本物业与老商业步行街的有机相容必成为威海最重要的生活圈，有利于增强城市吸引力。 威海市商业发展和竞争趋势 威海市的商业发展正处于从传统向现代转型的过程中。以老城区步行街为代表的传统商业经营管理模式，已经远远不能满足城市发展的需要，转变经营理念，城市的商业需要提高品牌意识，朝着现代型商业的方向发展，来应对变化的新形势，新兴业态及经营管理模式将对他们形成有力的冲击。因此，本项目定位应遵照这种发展趋势，实现准确和高起点商业形态定位。 提升本项目所在商圈发展的需要 本项