南京新天地花城項目营销策划构思方案20041217141110588.doc

南京?·?新天地花城?60万平方米（16万平方米商场）超级大盘 投标单位：xxxxxxx 摘??要针对南京江宁开发区项目策划，我们具有如下重大创新：1.?从城市经营角度，首先进行城市经营策划，造就江宁开发区经济发展万马奔腾的大势，然后将本项目放在城市经营的大背景下，运作土地的一级半市场，展开大招商，大手笔整合金融、房地产、商业、物流社会资源，形成江宁投资置业的热潮。目的：提升江宁新区——南京新城名片形象，提升房地产价值。对于城市经营策划，我国著名策划机构王志钢工作室给予中兰德大力支持。2.?商业策划进行大手笔创新，运用我们丰富的商业房地产经验，在项目地块策划南京最具创意的大型shopping?mall购物中心，将项目开发策划与招商策划同步进行，采用产权式商场方式帮助发展商首先回笼2-3亿元现金。3.4.?运用泛地产理论精髓，将健康产业、旅游产业、零售业、房地产业有效嫁接，我们愿意将多年来投巨资完成的中华国际养生园成果引入到江苏，根据南京区域文化特点，规划在SHOPPING??MALL建设5000平方米国际健康养生服务中心，融合中西健康养生文化于一体，巧妙提炼江苏吴越健康养生文化之精华，形成南京国际健康养生园，吸引大批成功人士和游客来此消费，带动商业项目和住宅销售。5.6.中兰德具有专家群体优势，充分发挥母公司金融服务特色，运用金融创新手段引导客户购买我们的物业。 本营销策划方案暂将项目总体案名定为“南京??新天地”，其中住宅部分为“新天地??花城”。此案名首先明确了项目的定位及其社会价值，该项目因为具备极大的商业价值，应成为提升整个江宁新区价值的核心和标志，并引导新的消费观念、居住观念、城区观念、空间观念和审美观念；其次，该案名区别于目前江宁及南京所有项目案名欧化及小资倾向，凸显大气、高格形象；另外，该案名极富现代感，容易产生联想；简洁，便于传播和记忆。住宅部分案名与“诗意栖居”内涵统一。 目?录★市?场?篇????????一、南京市房地产市场总体评价1、宏观经济环境2、人口及收入、消费水平、消费特征3、房地产整体发展水平4、城市区域价值及发展趋势 1、江宁区区域价值分析2、经济发展及消费主体特征3、房地产市场竞争状况（主要竞争楼盘分析）4、商业现状及前景评价 1、品牌及市场整体效应目标2、商业部分整体定位及核心价值选择3、住宅部分整体定位及核心价值选择4、整体营销策略5、开发策略选择6、销售、成本、收益等财务总体目标 SWOT与动态竞争分析1、项目主要威胁2、项目主要机会点3、动态竞争分析 ?????????????????????????????1、商业主题定位及业态选择2、商业规划安排及经营、租售方案3、商业部分财务指标预测 ?????????????????????????????1、产品主题概念定位2、住宅产品类别、比例、分布及开发建议3、户型、面积、比例4、规划要点、园林建议5、价格策略6、住宅部分财务指标预测 ★营销要点篇??????八、营销要点及项目后价值评价（一）?营销要点（二）?后价值评价 ★合?作?篇????????九、双赢合作模式介绍 ??????????????????????1、我司内部专业运作流程2、合作方式选择3、我司异地经营模式4、收费标准及付款方式5、主要专案人员简介 ★市?场?篇一、南京市房地产市场总体分析 南京历经十朝都会，文化底蕴深厚。南京下辖十一区两县，是长江三角洲经济核心区重要城市和长江流域四大中心城市之一，区位优势突出。南京教育、科研发达，目前拥有各类高等院校48所，各571家。南京以石油化工、电子信息、汽车摩托车、机械仪表和生物医药5大支柱产业为主导，成为华东地区重要的综合性工业基地。南京金融商贸兴盛，初步形成了大商业、1、宏观经济环境2002年为例，南京国民生产总值达到1295亿元，同比增长12.5%；完成固定资产投资超过500亿元，同比增长26.4%；财政收入为264.92亿元，占GDP比重20.50%；工业利润同比增长34.5%；居民可支配消费收入为9154元；社会消费品零售额突破400亿元，增长近10%。3—5年经济会展现持续的发展活力，这也必将会进一步促进房地产业的良性发展和城市化进程的推动。 2、人口及消费300多万，文化程度较高，消费主体稳定，居民可支配消费收入中档偏上，消费能力较强。住宅等大宗耐用消费需求属成长型，上升较快。③老城区“情结”较重，但随着拆迁改造，城市规划的发展，老城区向东西、南北方向扩展加速，人们选择河西、江宁、城东片区居住的趋势明显增强。④在老城区外形成新的住宅、休闲中心并辐射带动周边是不可阻挡的发展趋势，但面临着