二重买卖的效力及履行.docVIP

二重买卖的效力及履行二重买卖是指出卖人就特定物与买受人（先买受人）签订了买卖合同后，在特定物转移之前，又就该特定物与第三人（后买受人）签订了买卖合同，从而成立了两个买卖合同法律关系的行为。台湾著名法学家史尚宽对二重买卖定义为“买卖原则上不过是使发生债权的效力，故出卖人就特定物同时或顺次与数买受人成立买卖契约，为可能，此时称为二重买卖。”二重买卖自古有之，有的是出卖人受标的物价格上扬的利诱，有的是出卖人恶意的一物多卖，不管基于什么原因，出卖人一物多卖的行为都是一种严重违反诚实信用原则的行为。但是二重买卖合同的效力如何认定，能否基于出卖人违反诚信原则而确认无效，出卖人对多个买卖合同如何履行及未获履行的合同当事人的权利如何救济等问题，我国相关法律没有作出系统而明确的规定，由此引发了理论界与实务界的争鸣。　　 一、二重买卖合同的效力　　 二重买卖合同的效力如何确定，由于法律无明确规定，所以理论上有分歧，司法审判中的做法也不尽相同。有人认为签订在先的合同有效，而签订在后的合同无效；也有人认为签订在后的合同体现了出卖人最新、最近的真实意思表示，所以签订在后的合同有效而前合同无效，这两种观点均值得商榷。笔者认为基于债权的平等性，债权的效力不因设置的先后而有别，所以确认二重买卖合同的效力，应当将两个买卖合同独立开来，各自以《合同法》及相关法律有关确认合同效力的规定加以衡量，只要合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具体言之即不存在《合同法》第52条列举的无效情形，合同均应被确认为有效合同。因为：第一，买卖合同是诺成性合同，双方当事人意思表示一致即告成立。而依法成立的合同，自成立时生效。第二，虽然是二重买卖，出卖人的合法处分权在法律上并无障碍。因为“二重买卖的构成以出卖人在先后二次买卖契约之缔约时，均握有标的物之所有权为前提。”出卖人虽然与前买受人签订了买卖合同，但因标的物所有权未发生转移，所以出卖人仍然就其出卖物享有合法的所有权，也就当然地享有处分权。所有权的基本权能决定了出卖人有一物多卖的主体资格。第三，债权具有平等性和相容性，与其相对应的物权则具有绝对性和排他性，物权的排他性决定了一物一权的私法原则，在同一标的物上只能存在一个所有权，就同一标的物虽可设立多个内容不冲突的限制物权，但应依其发生先后定其顺序，而实行在先原则。但债权则具有平等性和相容性，不具有排它的效力，所以同一标的物上可以成立两个内容相同的债权，他们互容而不是互相排斥。同时，数个债权人对于同一债务人先后发生内容相同的债权时，其效力一律平等，不因其成立先后而有效力的优劣之分，“此前后两物权的买卖，均有效成立。”所以，基于先后买卖合同而产生的二重债权，处于平等地位，并无序位关系，出卖人与后买受人之间所订立的买卖合同的效力不因前一个买卖合同而受影响。　　 实践中，对动产的二重买卖合同的效力如前所述，争议不大。但对不动产的二重买卖合同的效力争议颇多，争议的根源在于对不动产登记过户的法律性质认识不同。一种观点认为，登记为合同的生效要件。根据《合同法》第44条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”、《城市房地产管理法》第35条“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记”、第60条第3款“房地产转让或者变更的，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者变更土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律规定办理”的规定，认为不动产买卖为要式法律行为，买卖双方不仅要签订书面协议，而且需办理产权转移登记，否则，买卖合同不生效。但仔细研究，上述观点缺乏理论的支撑点，也与目前法律规定相悖。从理论上讲，前述观点混淆了债权与物权的概念。“物权行为，为以物权之设定、移转、变更或消灭为目的之法律行为。”依物权行为发生物权的变动，不动产物权须经登记，动产物权须经交付。因此，登记和交付同样是物权行为发生效力的要件。而债权行为也称契约行为，是指产生物权转移的基础合同。物权行为不同于债权行为，债权行为以债务人履行其债务为目的，物权行为以物权人转移其物权为目的，以物权人移转特定物为内容。可见，不动产买卖合同只是一种债权行为，为合同当事人设定的是债上请求权，而不动产变更登记则是一种物权行为。所以说不动产的变更登记与买卖合同是两种不同的法律行为，其有效要件各不相同，前者不能影响后者的效力。台湾著名学者王泽鉴教授对此有精辟论述：“房屋二重买卖中的两个买卖契约，均为债权行为之性质，此种以负担债务为内容之法律行为，除其标的目的自始客观不能，无从认定，违反法律强行规定，违反