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芳村茶叶批发市场策划定位案 一、5.6万平方米。 首期开发面积：约1.5万㎡ 项目地块特点：位于芳村区主干道旁，呈规则的长方形，由于其原功能为工业用地，总占地面积大，现有建筑物不多，因而项目拥有较广阔的规划设计空间，具打造区域大型代表性茶叶批发市场的优越条件。 二、1.芳村茶叶市场板块确定 目前广州茶叶批发市场已形成的市场板块主要有两个； 1.1板块一;以芳村大道中南方茶叶市场为核心的洞企石路板块。主要有： 南方茶叶中心馆及其周边裙楼商铺 南方茶叶市场周转铺 洞企石路临街商铺 1.2板块二；沿芳村大道两侧呈带状分布的批发市场和临街商铺板块。主要有： 锦桂茶叶批发市场 锦桂商业中心 三一茶叶批发中心 广发大厦?宏天大厦 路面零散街铺 2.芳村茶叶市场板块形成及板块分析 2.1从芳村茶叶市场两个板块的分布来分析，由于区域茶叶市场是由洞企石路零散自发经营商户不断壮大而形成的，区域内的经营商家经营资源深厚，经营状况稳定，目标客源广，因而即使芳村大道不断涌现新的专业市场或商铺，始终也未能替代其核心地位。 2.2由于洞企石路一带是自发形成的批发市场区域,因而其经营环境及物流空间都受到限制。南方茶叶市场中心馆的建成，虽然在经营档次上得到提高，但外部环境的不可逆转性，使其区域整体竞争优势难以进一步提高。 2.3随着芳村区域城市改造的实施，芳村大道的改建完成，使区域的物流条件得到根本改善。在洞企石路区域的茶叶市场经营空间已趋于饱和状态，各方投资沿芳村大道兴建了不少茶叶批发市场，但终因其项目规划建设策略未能超越一般专业市场的模式，使经营商家利益得不到提升，故未能得到广大经营商家的认可，因而在商铺租金水平及经营状况等方面与洞企石路板块有相当的距离。 三、SWOT分析 1.项目优势(S) 1.1地理位置优势：位处芳村区主干道芳村大道边，与全国最大的茶叶及相关产品分销中心相连。 1.2交通便利优势：芳村大道为双向六车道，是连接广州“西联”发展策略的中心点，周边有地铁站、长途汽车总站等，物流空间广阔。 1.3基础设施配套优势：项目作为全新规划的新型批发市场，市场相关的配套设施较为完善。 1.4行业资源优势：区域行业经营成熟兴旺，但经营环境及配套内容急需提升，从而区域资源的在利用空间大。 1.5规模优势：项目规划用地面积达5.6万平方米，是目前区域内规模最大的茶叶批发市场。 1.6政府支持优势：项目的发展定位与政府的区域发展战略相吻合，能成为政府重点支持对象。 2.项目劣势分析(W) 2.1知名度：项目为新建茶叶市场，市场认知需有完整、力度大的市场支持。 2.2开发商资源：目前缺少行业的客户资源，市场号召力低。 2.3开发周期：项目规模虽然具备区域龙头的条件，但首期开发面积小，且首期与二期工程开发间断时间较长，规模效应不能在短时间内体现，从而降低项目的市场整体吸引力。 2.4推出时机：由于项目现阶段处于立项规划设计阶段，而区域内的在建项目“锦桂商业中心”在推销时间上已赢得了先机，令项目将会确失部分目标客户资源。 3.项目市场机会点（O） 3.1行业发展：行业的产品市场需求处于新一轮的增长中，行业经营的利润率有保障，经营商家的投资欲持续增长。 3.2区域发展取向：政府将茶叶市场作为区域特色经济进行全力打造，使区域的行业发展空间更为广阔。 3.3目前区域茶叶市场已成为全国最大的茶叶及相关产品分销中心，项目的建设能进一步扩大和完善区域的规模和功能，使之成为区域行业增长的有利支持点。 4.项目威胁点（T） 4.1区域发展速度：由于区域内近阶段推出的茶叶市场商铺供应量大，经营者和消费者的支持力将受到一定的考验，发展速度与市场承接力的关系需要通过市场操作来解决。 4.2行业产品消费的习惯性：批购者已经形成购买习惯，新的经营场所要进入良性的经营循环，需有大力的宣传推广才能实现。 4.3市场需求的引导性：随着经营商家数量的不断扩大，必须有相应的市场需求增长速度才能满足经营者的赢利空间，因而市场潜在需求的再开发是项目实现良性循环的关键。 5.综合分析 综上所述，项目的开发在拥有足够的市场竞争优势和众多市场机遇的同时，竞争劣势和市场威胁也同时存在，要确保项目市场操作的成功，对项目自身优势的提炼扩大、整体资源的整合运用、经营商家盈利模式的满足，消费市场需求的引导都十分重要。 四、1.项目形象定位 1.1形象定位分析 A.我们即将面临的问题 1)??????南方茶叶批发市场作为地区的“龙头”，项目该以什么样的面貌出现在市场？ 2)??????如何确立项目在市场的位置？ 3)??????如何体现项目独有的魅力特征？ 4)??????如何建立市场的知名度？ 5)??????如何吸引目标租户（客商）在该处立足？ B.怎样使项目确立鲜明定位 原则： 1）??必须做到“人无我有，人