金融风暴下的房屋交法律实务.doc

融风暴下房屋交付法律实务 一、当前形势：金融海啸下——房价下跌——购房人心态失衡——大批购房人要求退房——出现群体性退房事件 （一）开发商当前的困难：开发商无法顺利在银行贷款——参见《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。 （二）购房人提出退房的理由： 1、房屋质量 2、装修标准 3、规划布局 4、环保 5、外保温 等等 （三）房屋交付中出现的法律问题 1、验房专业化 2、纠纷前置化 3、司法消极化：如有些地方法院不受理群体性退房案件 4、维权暴力化：如有些退房人强抢开发商原始资料 二、律师为买房人提供退房法律服务应注意的问题： （一）遇到法院不受理的情况，向当地政法委和上级法院反映。 （二）十种可以解除买卖合同的情形： 1、验收不合格的法律依据：《城市房地产开发经营管理条例》第17条：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《合同法》第279条：建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 2、非法转让的 法律依据：《城市房地产管理法》第38条：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《城市房地产管理法》第39条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 3、起诉时开发商仍无预售许可证的 《商品房买卖合同司法解释》第2条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 4、一房多售，一女多嫁 《商品房买卖合同司法解释》第10条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 5、房屋主体结构质量不合格 《商品房买卖合同司法解释》第12条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 6、延迟交房的 《商品房买卖合同司法解释》第15条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 7、未按期办理房产证致使买房人无法办证的 《商品房买卖合同司法解释》第19条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 8、未能订立担保贷款合同的《商品房买卖合同司法解释》第23条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 9、买卖合同被确认无效的 《商品房买卖合同司法解释》第24条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 10、商业欺诈 《消费者权益保护法》第49条：经营者提供商品