奥冠水悦龙庭一期二三组团定位思路.ppt

石家庄别墅市场目前别墅产品类型品质差异大，但综合而言主题型纯粹风格建筑受客户青睐，有较高的溢价空间。 石家庄别墅市场目前没有纯粹北美风格建筑，考虑项目本体地块条件及当地人文地理因素，建议打造纯北美风格别墅社区，凭借北美纯粹的贵族风格特色，脱颖于周边项目，树立区域标杆。 北美风格特点：最大的特点就是简约大气，充分体现了简洁大方、轻松的特点，居住常常具有人性化。注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方、融合多种风情于一体的鲜明特点。在北美建筑中，既有私密性强的个体居住单位，又有恢弘大气的整体社区气氛。而街区概念的形成，不仅满足了居住的需要，更要满住一个阶层心灵归属、文化认同、邻里回归的需要。 二、市场定位 1、定位思路 定位：高贵北美风情生活，缔造最纯粹、最大气的北美庄园 定位诠释： 融合纯北美别墅建筑，赋予西山资源优势，营造整个项目的奢华高档形象，成为山中的“富人区”。 传承欧洲文化，结合庄园与别墅社区的概念，以庄园形式作为项目定位亮点，依托丰富配套设施，体现了客户购买的不是一座别墅建筑，而是北美庄园生活的理念，以此树立项目的标杆地位。 2、市场定位 产品类型必须符合区域未来发展趋势，有升值空间； 符合地块资源条件和客户需求。 第二组团、第三组团明确主题风格——北美建筑风格，彰显项目的市场地位，打造北美豪宅社区 三、产品定位 1、定位原则 2、产品定位 定位：北美风格豪宅社区 产品类型建议为：北美庭院叠墅、北美定制大宅（类独栋或独栋） 3、产品类型建议 产品设计为四层叠加别墅，1-2层叠加、3-4层叠加。 户型面积可控制在200平方米以内。 北美庭院叠墅 1F 2F 3F 4F 实景图 产品设计为地上2层独栋别墅。 户型面积可控制在300平方米以内。 北美定制大宅（独栋） 1F 2F 实景图 客户类型统一，形成项目的市场口碑。 通过产品的优化，打造豪宅标签，增强客户的归属感。 四、客户定位 1、定位原则 2、项目客户定位 核心客户：别墅梦想驱动型客户 重要客户： 度假生活驱动型客户 偶得客户：资源占有型客户 “奥冠水悦龙庭” 一期第二、三组团 定位报告思路 PART ONE 项目本体条件 一、项目基本资料 地块位置： 项目位于石家庄鹿泉市山前大道凤凰山北侧 1、项目地块位置及主要经济指标 项目一期规划为三个组团。 项目一期第一组团规划有联排别墅、双拼别墅、类独栋别墅、独栋别墅。类独栋、独栋别墅417—520平方米，双拼别墅320—440平方米，联排别墅213—290平方米 2、项目组团规划情况 3、项目当前工程现状 1、S（优势分析） 西山别墅板块环绕太行山脉，自然景观优势佳。板块已经成为石家庄高端别墅板块，市场知名度及认可度高。 项目地块紧邻自然山系，周边环境生态怡人。 项目规模较大，具备打造成具有影响力的高档别墅楼盘的条件。 2、W（劣势分析） 西山别墅板块目前生活配套严重不足，居家生活不便。 在西山别墅板块中，在推向市场的项目中，本项目区位距离市区最远。 项目一期建筑风格缺乏主题性，产品规划缺乏系统性，企划包装推广未能体现豪宅楼盘的市场定位。 二、项目SWOT分析 3、0（机会分析） 西山别墅板块作为石家庄高档住宅板块已经被市场接受，随着市政配套的不断落实，未来具有较大的发展潜力。 项目后期开发产品、规划未定，对项目而言存在重新包装、占领市场的机会。 4、T（威胁分析） 西山别墅板块内高档别墅聚集，部分项目已交付入住并初具规模，市场竞争压力明显，客户分流现象严重。 随着板块内多类型产品不断入市，产品差异化越来越难以体现，市场定位空间不断缩小。 综上所述，项目面临的机遇与风险均非常显著。 西山别墅板块已经成为石家庄豪宅社区，区域的市场认可度高，区域的发展前景也非常显著。但对项目而言，区域内聚集了众多的高端别墅楼盘，因此项目面临的市场竞争压力大是不容忽视的客观存在。 由于项目一期第一组团市场定位模糊、项目规划缺乏前瞻性、导致市场客户对项目缺乏豪宅认同感。 综合上述因素，项目要改变现状，项目一期第二、第三组团就需要在品牌树立、产品规划、企划包装上较第一组团有根本的扭转，才能重新确立项目的市场占位，形成豪宅楼盘的市场口碑，从而实现项目利益最大化。 当前对本项目而言，最关键的是市场定位的重新树立、产品规划的重新调整、客户定位的重新梳理，配合系统性的营销执行，才能最终实现社会效益和经济效益的双赢。 三、项目综合评价 PART TWO 西山板块别墅市场分析及预判 石家庄别墅市场经过近几年的发展，逐步形成了西山板块、植物园板块、南高基公园板块、龙凤湖板块等若干板块。 植物园板块、南高基墅板块因距离城市中心城区较近，所以定位城市