某广场项目营销策划报告95页课件.pptVIP

东城商业价格、销售、产品分析 第一阶段——蓄势待发，售前炒作 时间：2005.11-2006.7.30 目的：引爆市场，引起市场高度关注 营销思路 ：以“事件营销”串起“富盈品牌 + 片区前景” 营销主题：富盈品牌发展及东城片区规划 第二阶段—内部认购及公开发售 时间：（2006.8.1-2006.11） 目的：打造产品形象，实现热销 营销思路 ：以内外结合，虚实结合，大量报纸广告与现场活动促销，产品卖点集中展现 营销主题：主题式复合型酒店式服务社区展示 第三阶段—持续热销期及尾盘销售期 时间：2006.12.1-2007.3 目的：全面展示产品形象，积累客户促成成交 营销思路 ：深入挖掘项目卖点，全面展示产品优势，大量报纸广告与现场活动促销 营销主题：小区园林展示 产品形象－－市场印象 项目营销 产品定位 客户定位 购买客户 自住型 投资型 租赁客户 1）：企业管理层人士 2）：政府、企事业单位公务员 3）：专业投资房地产人士 4）：东城本地人 1）：东城本地人 2）：事业有成的成功人士 3）：商场管理层人士 4）：企业白领 1）：周边区域内写字楼办公的白领 2）：驻莞办事处的员工 3）：各大商场管理人士 4）：各大商场供应商驻莞员工 5）：各大手机供应商高层管理人士 产品形象－－市场印象 客户特征描述 酒店公寓 20——50万/年 家庭收入 熟悉各种投资理财品种，致力于财富保值、增值 投资特征 学历文化层次不齐，但投资理财经验相对丰富 文化特征 对市场敏感，谨慎、看法独到，有远见意识 心理特征 企业中高管、商户（餐饮、服装、电子、百货）、公务员、机关事业（电信、邮电、医院）、灰色收入人士 职业特征 东城、莞城、南城、万江、寥步、石龙、厚街 区域特征 30——50岁 年龄特征 富足成熟型家庭 家庭特征 项目营销 产品定位 产品形象－－市场印象 客户特征描述 服务式公寓 15——30万/年 家庭收入 熟悉各种投资理财品种，致力于财富保值、增值；创富型行为 购买行为 学历文化层次相对较高 文化特征 投资：企业中高管、商户（餐饮、服装、电子、百货）、公务员、机关事业（电信、邮电、医院）、灰色收入人士 自用：贸易、家具、装饰、电子、周遍餐饮零售百货供应商、SOHO族 职业特征 对市场敏感，谨慎、看法独到，有远见意识 心理特征 东城、莞城、南城、万江、寥步、石龙 区域特征 25——35岁 年龄特征 年轻富足型家庭、富足成熟家庭 家庭特征 项目营销 产品定位 产品形象－－市场印象 客户特征描述 小户型住宅 自用：8——15万/年；投资：20——50万/年 家庭收入 自用：希望生活于繁华便捷地带，利于生活工作； 投资：熟悉各种投资理财品种，致力于财富保值、增值；创富型行为 购买行为 学历文化层次不齐 文化特征 投资：企业中高管、商户（餐饮、服装、电子、家具、百货）、公务员、机关事业（电信、邮电、医院）、灰色收入人士 自用：白领（贸易、电子、百货） 、高级蓝领、SOHO族 职业特征 自用：敢于尝试、时尚、前卫，对配套要求高； 投资：对市场敏感，谨慎、看法独到，有远见意识 心理特征 东城、莞城、南城、万江、寥步、石龙 区域特征 25——50岁 年龄特征 自用：单身、家庭发展初期型；投资：年轻富足型家庭、富足成熟家庭 家庭特征 项目营销 产品定位 客户区域分布图 东城中心周边 富人住宅区 莞城老城区的公务员 政企业单位的公务员 老城区商家 东城区本地人 工业园内企业管理层 万江区 东纵大道写字楼 内的白领，私营老板 周边商场管理层 物流公司企业主 南城区CBD企业主、白领、私营老板 政府机关公务员 莞太大道金融机构管理层 产品形象－－市场印象 项目案名建议 市场营销战略从项目案名开始 项目营销 产品定位 CSBD·城市首席·上领特区 富盈·尚都国际 项目案名建议（主推） 营销推广计划 推售节奏 包装策略 营销费用估算 营销策略－－如何面对市场 营销总攻略 营销总策略 强化项目独特优势和项目特有的投资价值、商业氛围 突出楼盘主题形象、地理区位关系 重点攻击、强势突围 打造东莞市东城区 高智中高端群体创新居住模式 营销推广计划 推售节奏 价格策略 营销费用估算 营销策略－－如何面对市场 营销总攻略 营销目标 　压轴单位推出A塔、B塔剩余部分共计455套。 第二批推出，B塔4-15层（共12F），户型包括A、B（所有）、C型，A塔11-15层，户型包括A、A1、B、B1、C型，共计512套 推售节奏 第一批推出，A塔4-10层（共7F），户型包括A、A1、B、B1、C型，共计287套； 营销推广计划 营销六次攻击波 第一阶段：营销筹备期 2005年11月——2006年4月? 第二阶段：市场预热期