浅析房地产开发交易成本对房价的影响.doc

浅析房地产开发交易成本对房价的影响 摘要：随着专业化分工的细化，越来越多的市场主体参与房地产开发活动并从中获利，同时也使得开发活动中的交易成本增加，并提升了房地产价格。本文主要运用交易成本理论，结合我国房地产开发的现状与特点，对房地产开发交易成本及其对房价的影响作用进行了分析，针对房地产开发活动的现实情况，探讨了控制交易成本的有效途径，即分别从规范地方政府的行为、健全房地产融资市场、规范建筑主体的行为、健全房地产开发环境四个方面提出降低房地产开发交易成本的具体举措，为房地产开发活动提供实践指导作用。 关键词：房地产；交易成本；房价 面对居高不下的房价，普通居民只能“望楼兴叹”，高额的房价己经远远超出了一般家庭的购买能力。从长期来看，稳定房地产价格，需要从房地产价格本身的成本入手，探讨房价上涨的真正原因。只有控制住各个成本因素，才能从根本上稳定房地产价格。基于此，本文从房地产开发的成本角度来分析，重点探究通常被人们忽视的交易成本对房价的影响作用。 一、房地产开发交易成本的内涵 房地产幵发交易成本是指在房地产幵发过程中幵发商投入到执行与其它幵发主体交易功能的支出。即一切不直接发生在房地产生产过程屮的所有支出，即扣除土地成本、房屋建造成本以及正常利润之外的其他支出。在房地产幵发这项生命周期长、参与主体众多、具有广泛社会联系性的复杂活动中，交易成本贯穿了幵发的全过程，是不可忽视的一部分。房地产开发是一种经济行为，需要借助土地、建筑材料、基础设施、专业人员、资金等资源的优化组合，形成建筑产品，再通过后续的销售活动，实现经济效益。随着社会分工的不断细化，房地产行业由“大而全”向专业化方向发展，各个专业部门之间的业务交往便越来越多。作为房地产开发活动发起人的开发商与其他开发主体的交易也越来越频繁。房地产开发经济系统的正常运转，所需付出的代价也随之上升，即房地产开发过程中的交易成本逐渐增加。交易成本渗透到交易活动的全过程之中，有些学者认为，在现代社会交易成本可能占到总成本的四分之三，生产成本仅占四分之一。本文根据房地产开发的阶段性特点，分别从决策阶段的交易成本、实施阶段的交易成本和销售阶段的交易成本进行了分析。 （一）决策阶段的交易成本 在投资决策阶段，房地产开发商首先要依法取得土地的使用权，在城市空间拓展越来越困难的今天，如何获得一块地理位置较合适的地块，是每一个开发商都非常关心的问题。为了获取土地，有的开发商甚至采取一些不择手段的措施，从而造成第三方或者其他开发主体的损失。在办现好土地出让手续之后，房地产开发商委托具有相应资质的勘察设计院或其他咨询单位对项目进行可行性研究并形成报告，然后进行资金筹措，落实足够的开发资金。在此基础上申请政府的行政审批，进行项目报建，缴纳各种税费，做好准备工作。这些繁冗拖沓的审批程序，使得项目的筹备成本大大增加，不仅仅是名目众多的税费，一些隐性成本也成为了房价大幅度上升的助长力。在投资决策阶段，除了需要与政府打交道以外，房地产开发商还需要与银行合作，获取贷款资金，这个过程中需要首先进行投资分析，然后向银行贷款，从而发生评估费、利息，甚至公关费等交易成本的支出。 （二）实施阶段的交易成本 在项目的实施阶段，房地产开发商与其交易客体之间的关系主要是合同关系。房地产开发商首先需要选择交易客体，可以自行或通过招标代理机构选择各类交易客体。通过招标选择交易客体，在实际操作过程中，开发商往往比较看重商务标，注重投标报价，选择报价最低的交易客体。但是名义上的最低报价有时并不能带来真正的低成本。在现实中，大多数的施工方通常以各种借口进行索赔，调整报价，或是采取不正当手段，勾结开发商的一些人员，进而出现以次充好、质低价高的现象，无形中反而增加了成本。 （三）销售阶段的交易成本 在销售阶段，房地产开发商或者采用自销的方式，或者采用委托销售的策略。不管是哪种营销手段，都会存在各类交易成本。如自销产生的广告费、宣传费、销售费等，委托销售的委托代理费用。随着房地产行业竞争的加剧，越来越多的开发商加大了销售的投入，使得销售成本升高。由于房地产市场存在着严重的信息不对称，部分处于信息优势地位的开发商或者是销售公司利用其优势，发布虚假不实的广告，损害了处于信息劣势地位的消费者的利益。而那些优质幵发商为了让消费者了解更全面的信息，不得不花费更高的广告宣传费，且拉长了销售周期。因此，部分开发商的机会主义行为也损害了优质开发商的利益，并且使整个市场趋于无效，造成恶性循环。 二、房地产开发交易成本对房价的影响作用 从经济学的角度分析，房地产价格是指在房地产开发过程中，凝结在房地产商品中的劳动价值量的货币表现，是房屋建筑价格和土地价格的统一。通常认为的房地产价格是房地产经济价值的货币形式。 （一）基于交易成本视角的房地产价格构成 按照成本