金山区地块(新城、枫泾镇)分析.pptVIP

周边主要楼盘 投资建议： 优势： 周边主要楼盘 投资建议： 优势： 周边主要楼盘 投资建议： 优势： 地块详细参数 * 地块区域位置及周边楼盘情况 本案 24米 建筑限高 30% 建筑密度 35% 绿地率 1135个 机动车车位 东平北路以东，卫零路以西，红旗西路以北，金航西路以南 地块范围 162168平米 可建面积 1.2 容积率 住宅 规划用途 202.7亩 土地面积 金山新城A4地块 基本信息： 5500元/ ㎡ 5943元/ ㎡ 销售均价 毛坯 毛坯 装修情况 中央景观水池 组团绿化、中央花园 小区景观 1:0.7 1:0.4 车位配比 40% 38% 绿化率 1.16 1.7 容积率 12栋小高层，18栋多层 21栋小高层 建筑形态 768户 1396套 规划户数 120000㎡ 190000㎡ 住宅建面 上海舜日房地产开发有限公司 上海松山房地产有限公司 开发商 水韵紫城 龙泽园 楼盘名称 敏感性分析： 假定物业未来售价为6000元/平方米，可售面积为建筑面积的95%，建安成本2000元/平方米，以1500元/平方米的土地楼板价进行计算，初步估算结果如右表所示： 住宅投资测算： 　 6.60% 内部收益率 　 4.88% 投资回报率 　 4234 税后净利润 　 92436 销售收入 5352 86790 项目总成本 91 1481 不可预见费 316 5130 营业税及附加 52 840 物业维修基金 57 924 营销费用 86 1387 管理费用 157 2550 利息费用 850 13784 配套设施费 2000 32434 建安费用 195 3156 前期费用 48 778 土地出让契税及其他 1500 24325 土地出让费用 （元/平方米） (万元) 单位指标 总成本 项目 4.33% 6.60% 8.93% 11.32% 13.78% 16.28% 18.89% 内部收益率 3.18% 4.88% 6.65% 8.56% 10.50% 12.59% 14.73% 投资回报率 1600 1500 1400 1300 1200 1100 1000 土地楼板价（元/平方米） 建议和区相关部门进行谈判，获得上述地块的土地楼板价应不高于 1500 元/平方米。 劣势： 地块区域位置及周边楼盘情况 60米 建筑限高 1540个 机动车车位 20% 绿地率 40% 建筑密度 松卫南路以东，海盛路以西，龙山路以北，龙翔路以南（南块） 地块范围 192420平米 可建面积 2.0 容积率 商业 规划用途 144.3亩 土地面积 金山新城B21、22地块 本案 基本信息： 住宅：3000~4000元/ ㎡ 底层商铺：4000~7000元/ ㎡ 住宅：4000~5500元/ ㎡ 别墅：8500~9000元/ ㎡ 销售均价 毛坯 毛坯 装修情况 中央景观林带 组团绿化、天然河道 小区景观 1:0.83 1:0.73 车位配比 45% 35% 绿化率 1.2 1.2 容积率 14栋小高层 4栋小高层，11栋联排 建筑形态 72649㎡ 100000㎡ 住宅建面 上海房业联合开发有限公司 上海中锐置业有限公司 开发商 宏阳新村碧海云居 龙湾华庭（中锐龙湾壹号）（08.10.7新盘） 楼盘名称 敏感性分析： 一般而言，住宅物业周边的商业配套的售价为住宅售价的1.5~2倍，考虑到该地块靠近金山大道，处于新城区的中心位置，地理位置较好，这里配套商业售价按8000元/平方米计算，可售面积为建筑面积的95%，建安成本3000元/平方米，以2000元/平方米的土地楼板价进行计算，初步估算结果如右表所示： 配套商业投资测算： 　 6.49% 内部收益率 　 4.72% 投资回报率 　 6498 税后净利润 　 146292 销售收入 7150 137628 项目总成本 122 2349 不可预见费 422 8119 营业税及附加 52 997 物业维修基金 76 1463 营销费用 116 2223 管理费用 232 4470 利息费用 850 16362 配套设施费 3000 57747 建安费用 218 4188 前期费用 63 1213 土地出让契税及其他 2000 38498 土地出让费用 （元/平方米） (万元) 单位指标 总成本 项目 4.80% 6.49% 8.24% 9.99% 11.80% 13.66% 15.45% 内部收益率 3.52% 4.72% 6.25% 7.59% 8.98% 10.41% 12.04% 投资回报率 2100 2000 1900 1800 1700 1600