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(1)区域分析 (2)地块规模 (3)地块现状 地块分析 (4)交通情况 (5)SWOT分析 (6)地块小结 SWOT分析 机会: 地块位于城南新区中心区域,未来区域规划好,潜力大; 片区目前仅有金科一家开发商进驻,区域竞争较小; 内江可供开发大规模高品质楼盘较少; 2018年区域内工业厂房拆迁完成,居住氛围提升; 区域内金科完销,交房带来的大量业主,基础客群巨大。 (1)区域分析 (2)地块规模 (3)地块现状 地块分析 (4)交通情况 (5)SWOT分析 (6)地块小结 SWOT分析 威胁: 内江开发体量大,2013年共计70余个楼盘在售; 未来大型开发商进驻,如:万科,绿地等 (1)区域分析 (2)地块规模 (3)地块现状 地块分析 (4)交通情况 (5)SWOT分析 (6)地块小结 SWOT分析 优势与机会组合的攻击策略: 高品质社区打造,特别注重前期高品质景观效果的呈现; 加强小区配套服务设施,区隔于其他楼盘; 跟随金科步伐,针对金科大批业主进行营销策略制定。 劣势与威胁组合的防守策略: 联合政府及板块内开发商造势本板块,塑造宜居的板块形象;(如大自然公园的包装、周边工业的搬迁及未来规划的交通灯方面) (1)区域分析 (2)地块规模 (3)地块现状 地块分析 (4)交通情况 (5)SWOT分析 (6)地块小结 地块小结 地块处于城南新城核心片区,未来发展机会大; 地块现在周边景观较好,但是周边配套较差; 地块平整,规模大,可塑性强; 目前处于区域建设期间,区域居住氛围较弱,2018年区域厂房拆迁,形成高品质居住区域。 内江房地产市场分析 目 录 壹 内江城市宏观属性分析 贰 叁 肆 消费者购房属性调研 陆 拿地建议 区域房地产市场个案分析 伍 城南乐贤地块分析 总结 内江经济增长平稳,城市化进程与人口激增的矛盾导致内江城市必然加速发展,城市内可供发展的方向为北移南扩; 1、城市北部众多外来品牌开发商云集,此版块在市民口碑中已然成熟且竞争较为激烈; 2、城市南部现仅有金科一家开发商运作,市场提及率及关注度不高,但金科2013年此盘销售量占 全城消化量20%,该版块可塑性高且潜力大; 内江市2013年可售及待售楼盘71个,2013年消化量80多万方,但本地开发商所消化份额少,市场进入品牌开发商及大盘割据时代;未来市场竞争主要为品牌、规模、景观、服务等关键点;东兴区板块均价在5500元/㎡左右,城南板块均价在4300元/平米; 内江市目前大多购房者购房时选择因素排位为:区域、景观、品牌、服务,而对于本项目所在版块更多持观望态度,有发展潜力但需一定时间; 项目所在城南片区目前处于几乎”未开发”状态,自然环境及未来规划是其最大利好,目前市场认知为地段偏远,配套及交通不便; 项目地块处于城南片区核心地段,且周边景观好,地块平整,利于打造高品质社区;金科的先期试点及客户入住将部分解决本项目认知不足等问题; 综上所述:建议公司在综合经济测算下可考虑在城南板块拿地,但在楼面地价不高于1500元/㎡的条件下优选城市北部板块即东兴区西林板块(建议公司着重关注政府关系及产品设计方面因素)。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * 客户对内江房价感知 普访客户市场分析 简析: 从客户选择倾向来看,多数客户认为内江房价集中在4000-4500元/㎡,目前市场均价处于5500元/㎡,因客户对于房价的了解度相对滞后。 (1)调研客户分析 调研技术说明 客户背景分析 客户购房特征 客户需求特征 (2)对好楼盘定义 (3)目标地段看法 (4)交叉分析 对建筑风格需求 普访客户市场分析 调研技术说明 客户背景分析 客户购房特征 客户需求特征 简析: 从客户选择倾向来看,多数客户偏好于现代风格占比达到42%,其次为欧式风格和当地风格。 (1)调研客户分析 调研技术说明 客户背景分析 客户购房特征 客户需求特征 (2)对好楼盘定义 (3)目标地段看法 (4)交叉分析 对户型的需求 普访客户市场分析 简析: 从客户选择倾向来看,客户对于三房的需求度最高达到69%。 (1)调研客户分析 调研技术说明 客户背景分析 客户购房特征 客户需求特征 (2)对好楼盘定义 (3)目标地段看法 (4)交叉分析 对面积需求 普访客户市场分析 (1)调研客户分析 调研技术说明 客户背景分析 客户购房特征 客户需求特征 (2)对好楼盘定义 (3)目标地段看法 简析: 从客户选择倾向来看,两房面积倾向于70-80平方米;三房的面积倾向于90-100平方米; 四房面积倾向于110-120平方米。 (4)交叉分析 对于社区商业配套需求 普访客户市场分析
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