房地产开发教案讲述.doc

房地产开发与经营 概述 【学习目的】 通过本章的学习，要求同学们熟悉房地产的基本概念，正确认识房地产产权的基本内涵，以及房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权；能正确理解房地产业的概念、基本特征，对房地产业基本内容能够准确把握，通过实践熟悉房地产市场交易的相关环节。 1.1　房地产概述 “房地产”一词有狭义和广义两种解释：狭义的房地产是指房屋、屋基地以及附属土地，这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和屋基地紧密结合的土地。广义的房地产是指全部土地和房屋，以及附着于土地和房屋上不可分离的部分及其权益。 1.2　房地产产权 1.2.1　房地产产权的概念 房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有、集体土地的使用权，以及基于上述权利附着或派生出的其他权利，如用房地产作抵押担保而存在的房地产抵押权，因房屋典当而产生的典权，以及属于债权的房地产租赁权等。 1.2.2　房地产产权的基本内容 房地产产权是指房地产产权所有人依法对土地及其地上或地下的建筑物、其他附属物拥有占有、使用、收益和处分的权利。 房地产产权的基本内容 房地产所有权——独立支配所有财产的权利 使用权——利用 占有权——控制和支配 收益权——取得利益 处分权——按照意愿处置 抵押权——债务担保 典权——典期内转移使用权 租赁权——让渡使用权 1.3 房地产业的概念、特征 1.3.1　房地产业的概念 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，并由从事以上活动的各类单位所组成。 1.3.2房地产业的特性 基础性——生产生活基本资料 先导性——带动其他产业发展 灵敏性——反映经济市场变化 风险性——高投高风回报 1.4　房地产市场 1.4.1　房地产市场的概念 房地产市场是市场经济条件下市场体系的一个有机组成部分。房地产市场有多种涵义： （1）房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。 （2）房地产市场是指整个社会房地产关系的总和。 （3）房地产市场指房地产商品流通环节的状况，包括供给和需求状况及其相互关系。 （4）房地产市场指房地产经济内在调节机制，即调节房地产经济的价值规律。 1.4.2　房地产市场内在系统 市场主体（人）—供给者、需求者、中介人、管理者 市场客体（房地产）—房地产的实物、权利和劳务 市场行为—市场活动 市场秩序和规则—有序、有条理运行（秩序依赖规则） 市场运行机制—价格、供求、竞争 1.4.3　房地产市场特性 不可分割性——地产和房产连为一体 注重权益交易——无形商品 区域性——固定、不可移动 不完全开放性——有偿、有期限、有条件（市场限制） 非完全竞争——土地使用权政府垄断 综合性市场——实物、权益、劳务 可多次交易——经济寿命长 1.4.4　房地产市场运行的一般规律 市场运行是指按照一定的规则和程序运动的有序过程。 1、房地产市场的运行规则——完善法律法规（强制性） 2、房地产市场运行环节: ①地产交易市场 ②房地产开发和建筑施工市场 ③物业交易和租赁市场 ④ （1）有自己的名称和组织机构（2）有固定的经营场所 （3）有符合国家规定的注册资金（4）有足够的专业技术人员 （5）法律、行政法规规定的其他条件。 2.3.2　房地产开发企业的分类 房地产开发企业，又称“开发商”、“发展商”、“房地产开发公司”等，是依法成立的具有法人资格的经济组织。房地产开发公司可以划分为以下三类： （1）房地产开发专营公司。（2）房地产开发兼营公司。（3）房地产开发项目公司。 2.3.3　房地产开发公司的资质管理 《房地产开发企业资质管理规定》，对开发企业的资质等级标准作了严格规定。房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四共四个等级。 第三章 房地产开发项目的可行性研究 【学习目的】 本章介绍了可行性研究的一般概念及其涵义、作用和地位，阐述了房地产开发项目投资的特点，着重介绍了可行性研究的内容和综合评价方法。通过案例的学习，让同学们熟悉并掌握房地产开发项目可行性研究报告的内容、编制要求和编制方法。 3.1 可行性研究概述 可行性研究是近几十年来逐渐发展起来的进行技术、经济论证的一种有效方法。 3.1.1　可行性研究的概念 可行性研究既可以指一种实践活动、一个学科，也可以指一种方法。从实践活动方面看，它是指在决策阶段所进行的综合性的分析论证工作，这是科学决策的前提和基础。 3.1.2　可行性研究的地位和作用 1．可行性研究的地位 由于没有投资前期的可行性研究工作，往往在实施过程中发现很多问题，诸如工程费用过高、投资不足。对于可行性研究在建设项目中的地位，有些学者指出：