世联【知识模块】深圳商业格局研究102p教程.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 地铁站点周边100-200米圈层内增加商业密集度，建设地铁上盖物业和地铁商城 万象城 Coco park 中信地铁商城 华强北地铁商城 原则 用于商业需求的城市更新格局 大方向：由于商业对区位依赖度非常大， 因此区位较好地区鼓励选择改造用地满足商业发展需求 商业需求较弱区域近年控制商业规模，且以成熟地段改造用地为主，待商业氛围逐渐聚集后，再增加中心城区周边未批未建用地的开发 商业发展较快地区，可通过新增和改造两种方式满足商业发展需求 对于未批未建商业用地较少的区域，不论商业发展如何，都以改造用地为主 未批未建商业土地面积 区域 商业用地面积（公顷） 中心组团 2 盐田组团 7.9 南山组团 80 宝安中心组团 西乡 7.7 新安 26.8 福永 16.1 西部工业组团 沙井 37.2 松岗 5.9 西部高新组团 公明 56 光明 11 石岩 5.4 中部综合组团 观澜 20.4 龙华 4.8 大浪 3.9 民治 11.7 坂田 0.7 区域 商业用地面积（公顷） 中部物流组团 平湖 0.6 布吉 1.4 横岗 3.2 南湾 2.2 龙岗中心组团 龙岗 10.4 坪地 0 龙城 8 东部工业组团 坑梓 5 坪山 44.1 东部生态组团 葵涌 14.4 大鹏 61.1 南澳 245.9 区域 分析 罗湖金三角、华强北、福田中心区 基本没有未批未建用地，全部利用城市更新满足新增需求 宝安中心商业区 老中心 属于建成区，商业氛围较浓，主要利用城市更新满足新增需求 新中心 未来2-3年，商业将有较大发展，以新增用地结合改造用地开发 西乡 商业发展较弱，4-5年主要以成熟地区的改造用地为主，远期待商业发展之后，增加未批未建用地的比例 福永 商业发展较弱，4-5年主要以成熟地区的改造用地为主，远期增加未批未建用地 石岩 商业发展较弱，5-6年主要以成熟地区的改造用地为主，远期增加未批未建用地 龙岗中心商业区 中心城 商业发展较好，且大部分属于建成区，以城市更新为主 大运新城 基础设施建设阶段，1-2年控制商业规模，地铁和大运会的举办将带动商业发展，之后增加未批未建用地 坪地 人口少，商业价值低，没有未批未建用地，全部以成熟区域改造用地为主 横岗 有一定商业氛围，未批未建用地很少，以改造为主 南山后海商业区 商业发展成熟，有一定存量土地，以新增用地结合改造用地开发 南油商业区 商业氛围浓厚，以新增用地结合改造用地开发 南头商业区 商业氛围浓厚，以新增用地结合改造用地开发 沙井商业区 沙井 有商业发展空间，以新增用地结合改造用地开发 松岗 商业氛围不浓，3-4年以改造用地为主 城市更新需求分析（1）——商业需求较弱区域近年控制商业规模，且以成熟地段改造用地为主，待商业氛围逐渐聚集后，再增加中心城区周边未批未建用地的开发，而商业发展成熟区域以未批未建用地结合改造用地方式开发 区域 分析 光明中心商业区 老中心 商业价值低，未批未建用地有限，以改造用地为主，近年控制商业规模 新中心 商业发展需8年以上，4-5年内控制新增商业规模，后期以改造为主 公明 商业价值低，控制商业规模，近5-6年以少量改造用地为主 龙华商业区 老中心 商业价值较高，净地很少，以改造用地为主 新中心 基础设施建设阶段，2-3年控制商业规模，地铁开通后，以新增用地结合改造用地开发 坂田 商业价值一般，未批未建用地非常少，以改造用地为主 民治 商业氛围较为浓厚，以新增用地结合改造用地开发 观澜新中心 人口聚集需要5~8年时间，4-5年内控制新增商业规模，后期以改造为主 大浪 商业价值一般，2-3年内以少量改造用地为主，之后增加未批未建用地 布吉商业区 布吉 商业价值较高，净地很少，以改造用地为主 平湖 商业价值不高，未批未建用地非常少，以改造用地为主 南湾 商业价值低，未批未建用地有限，以改造用地为主 坪山中心商业区 坪山老中心 基本无净地，以改造用地为主 坪山新区 商业发展需8年以上，4-5年内控制新增商业规模，后期以改造为主 坑梓 商业价值低，3-4年以成熟区域的改造用地为主，远期增加未批未建用地的量 沙头角商业区 人口不足，商业发展较慢，未批未建用地较少，沙头角以改造为主，盐田、海山街道近期以改造为主，中远期增加未批未建用地 大鹏半岛 大宗旅游地产，商业需求两取决于企业的战略 城市更新需求分析（2）——商业需求较弱区域近年控制商业规模，且以成熟地段改造用地为主，待商业氛围逐渐聚集后，再增加中心城区周边未批未建