浅谈物业管理纠纷的若干问题 毕业论文.doc

毕业论文 浅谈物业管理纠纷的若干问题 学 生 姓 名 指 导 教 师 专 业 工程造价 学 院 2012年 3月16日 摘要 目录 摘 要 I 1 绪论 4 1.1 研究物业管理纠纷的社会背景 4 1.2 研究物业管理纠纷的意义 4 2 物业管理纠纷的主要特点 5 2.1 物业管理纠纷案件逐年上升，且多是新类型的案件 5 2.1.1 物业管理纠纷案件的发展趋势 5 2.1.2 物业管理纠纷案件的类型 5 2.2 物业管理纠纷诉讼主体、法律关系复杂 6 2.2.1 物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂 6 2.2.2 物业管理纠纷案的审理有一定的难度 6 3 在审理物业管理纠纷中值得探讨的问题 7 3.1 业主是欠费纠纷的最大输家 7 3.1.1 业主的期望值过高 7 3.1.2 业主对物业管理知识知之甚少，缺乏自我保护意识 7 3.1.3 部分业主诚信意识差 7 3.2 物业管理公司的管理质量有待提高 8 3.2.1 专业人才匮乏，影响物业管理行业向高水平、深层次发展 8 3.2.2 管理人员素质偏低，管理服务服务不到位 8 3.2.3 规模效益差，企业亏损严重，发展后劲不足 8 3.3 政府监控、管理力度不够 9 3.3.1 物业管理立法滞后，法规体系尚未完善 9 3.3.2 管委会不能及时发挥作用 9 4 解决纠纷采取的有关措施 10 4.1 业主注意审查涉及物业管理的合同的法律效力 10 4.1.1 注意审查物业管理服务合同的效力 10 4.1.2 注意审查物业管理承包合同的效力 11 4.1.3 注意审查物业委托管理合同的效力 11 4.2 物业管理公司要加强企业管理 12 4.2.1加强思想建设，提高物业管理人员的政治素质 12 4.2.2加强作风建设，树立雷厉风行的工作作风 12 4.2.3 加强培训，提高物业管理人员的专业技术素质 13 4.3 政府加大监控和管理力度 13 4.3.1 加速立法，完善物业管理法律体系，为物业管理保驾护航 13 4.3.2 充分发挥管委会的作用，为物业管理健全监督机制 13 5 结论 15 参考文献 16  绪论 研究物业管理纠纷的社会背景 随着社会经济的发展和人民生活水平的不断提高，房地产成为人们经常提及的话语，由此而衍生的物业管理也成为人们生活中至关重要的元素。然而，随着一栋栋住宅楼的拔地而起和生活社区的日益增多，各种物业纠纷也不可避免地产生着，并且随着各种法律法规的日益完善和人们维权意识的不断提高，这类纠纷呈上升趋势。如何解决房地产公司、物业公司、业主之间接连不断出现的矛盾和纠纷，物业管理公司如何更好地维护业主和自身的权利，更好地服务于地产商和业主，已成为人们关注的焦点。 研究物业管理纠纷的意义 毋庸置疑，由于物业管理公司所属行业的服务性和特殊地位，使其在一系列纠纷中始终处于“风暴眼”地位。业主与物业管理公司、地产商与物业管理公司、行政主管部门与物业管理公司、业主委员会与物业管理公司的矛盾纠纷，都或多或少地将物业管理公司牵扯进来。作为物业管理企业如何正确运用法律法规，维护业主权益，规避企业风险，化解物业管理纠纷和矛盾，推动行业健康发展，创建和谐社会，成为物业管理公司迫切需要解决的问题。  物业管理纠纷的主要特点物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。 我国的物业管理行业是随着改革开放的深入，伴随着市场经济以及房地产综合开发和住房商品化的发展而产生和发展起来的，目前处于幼稚期。“物业”一词是从英语词汇“property”及“estate”翻译而来，在20世纪70年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入内地。? 目前，我国房地产法学界和物业管理规范性文件中，对“物业”概念内涵和外延的见解是基本一致的，是指一定建设用地范围内有特定界限的各类建筑物及相配套的固定附属设备、公用设施、公共场地和其它定着物，以及用地和房屋包容的空间环境。物业管理纠纷案件逐年上升，且多是新类型的案件物业管理纠纷案件990年以来，全国各地的房地产业异军突起，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的商厦，各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法 不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同和法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。就我国各地各级法院受理的物业