3、土地开发利用讲解.ppt

申明：本课件内容仅代表个人研究观点，供学术交流之用，不代表任何单位或机构的立场。 土地开发利用 一、土地一级开发与储备制度二、 土地储备融资三、一二级开发联动 1、土地储备与土地一级开发 办法第二条 本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 北京市土地储备和一级开发暂行办法 第二条 本办法所称土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。 2、土地储备功能与定位 第一条 为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)，制定本办法。 3、土地储备主体 市、县人民政府批准成立的， 具有独立的法人资格、 隶属于国土资源管理部门、 统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位， 不包括省和自治区的机构，不包括独立于国土资源部门的机构，也不包括公司性质的机构。 3、土地储备主体 三点考虑： 一是土地储备与供应的协调，按照法律规定，市、县人民政府是土地供应的主体，国土部门的组织实施主体，所以，只有在土地储备机构与供应主体基本一致的情况下，土地储备资金的收支管理政策、银行贷款偿还才能顺畅地执行。 3、土地储备主体 二是土地储备制度的目标。土地储备是以加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力为目的的，要实现这些目标，事业单位更为合适，而公司性质的机构，由于存在营利的要求，与这些目标有一定的冲突。 三是金融政策的要求。只有具有独立的法人资格才能开展贷款融资活动。 3、土地储备主体 中共国土资源部党组关于国土资源系统开展“两整治一改革”专项行动的通知(国土资党发[2010]45号) （三）切实加强土地储备机构管理。土地储备机构必须与其下设或挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，收购土地遴选价格评估机构应坚持公开、公正的选择方式，土地前期开发必须按规定通过招标方式选择工程实施单位。各地国土资源部门及所属企事业单位，不得直接从事土地一级市场开发。 3、土地储备主体 2012年9月6日印发的《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发[2012]134号） 　按照《土地储备管理办法》的有关规定，申请储备土地登记的机构应为市(县)人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源主管部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。除法律另有规定外，其他单位申请储备土地登记的，不予受理。 3、土地储备主体 　2012年11月5日国土资源部 财政部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备与融资管理的通知 国土资发〔2012〕162号　 一、加强土地储备机构管理 　　国土资源主管部门统一归口管理土地储备工作，按照《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）的规定，建立土地储备机构名录（以下简称“名录”）。市、县国土资源主管部门应将符合规定的机构信息逐级上报至省级国土资源主管部门，经省级国土资源主管部门审核后报国土资源部，列入名录并定期更新。国土资源部将名录或更新结果抄送财政部、中国人民银行和银监会，地方各级国土资源主管部门将经审核后的名录抄送同级财政部门、人民银行分支机构和银行业监督管理部门。 　　国土资源部利用土地市场动态监测与监管系统，监测监管土地储备机构业务开展情况。列入名录的土地储备机构，应将纳入储备土地、已供储备土地、储备资金收支、各类融资等相关信息，通过国土资源主干网录入上传，尚未开通国土资源主干网的市、县，通过互联网录入上传，作为土地管理、财政预算、金融贷款监督检查的主要依据。同级国土资源主管部门应监督核准上传信息。国土资源部及省级国土资源主管部门定期向同级财政及人民银行分支机构、银行业监督管理部门抄送相关信息。 3、土地储备主体 前期开发整理储备土地的当事人及其法律关系 1.前期开发整理储备土地的企业与土地储备中心 土地储备中心，往往并不亲自