房地产开发用地的获取教案详解.ppt

房地产开发用地的获取 主要内容 1. 土地使用权获取的方式。 2. 土地征收、征用以及拆迁安置补偿。 3.土地征收程序 用地申请 拟定征地补偿安置方案 报批 登记颁证 出让或划拨土地使用权 建设项目预审 签订征地协议 4. 征地补偿与安置 土地补偿费 征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6～10倍。 青苗补偿费 按在田作物一季产量、产值计算，给予青苗补偿 。 地上附着物补偿费 视协商征地方案前地上附着物价值与折旧情况确定 。 安置补助费 每一个农业人口的安置补助标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4～6倍。 新菜地开发建设基金 按照城市规模确定的标准收取。 【例】河南郑州大学城万亩土地违规大案 一、违规土地位址及项目名称 郑州市郑东新区龙子湖高校园区，规划面积16平方公里，规划人口15万人，其中大学生11万多人，教职工3万多人。 二、违规土地建设情况 2003~2006年间,郑州市政府及有关部门违反土地利用总体规划和城市总体规划，违法征收集体土地14877亩，其中，12所院校和配套基础设施占用一般耕地3118亩、基本农田6417亩；安置农民统一建设小区占地500亩。 三、违规及查处情况 该块土地涉及13个行政村的村庄、耕地和鱼塘。2003年，河南省和郑州市政府有关会议决定，由郑东新区管委会负责对13个行政村的集体所有土地实施征地拆迁，但在省级国土部门的手续都没有办。由于省、市政府主要领导点了头，国土部门既不敢签字批示，也不敢向上反映。 2005年2月经群众举报，国土资源部开始核查并要求按照程序报批，直至监察部带头彻查。 2006年9月27日，国务院下发通知，严肃处理郑州市违法批准占用土地事件，中纪委决定对河南省委常委、政法委书记李新民和河南省委常委、郑州市委书记王文超党内严重警告处分。 这是国土部监察局建制8年来，首次因为土地问题处理省级以上官员。 《第一财经日报》2006.9.28季谭、田毅 （二）城市房屋拆迁 国家按有关法定程序收回土地使用权或改变土地使用性质时， 按照有关法律、法规和规章的规定转移他人所有的房地产权益 的行为过程。 1. 含义 土地所有权： 土地使用权： 国家 收回 新的用地者 出让 2. 城市房屋拆迁程序 房屋拆迁审批 签订拆迁补偿和安置协议 报批 登记颁证 监督检查 房屋拆迁申请 实施拆迁 3. 城市房屋拆迁补偿 补偿对象 被拆迁房屋及其附属物的所有人，包括公民和法人。 依据：《城市房屋拆迁管理条例》 《城市房屋拆迁估价指导意见》 补偿形式 货币补偿 房屋产权调换 出租房屋的拆迁补偿 特殊情况的 房屋拆迁补偿 产权不明确房屋的拆迁补偿 设有抵押权房屋的拆迁补偿 公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿 临时建筑、违章建筑的拆迁补偿 4. 城市房屋拆迁安置 安置对象 被拆除房屋的使用人，而不是所有人。 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费 安置的相关规定 过渡期限内，或者提供周转房，或者支付临时安置补助费 拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿 5. 房屋拆迁纠纷的处理 依法向法院申请 行政强制拆迁 听证 非拆迁人过失或过错 协商 行政裁决 行政复议或起诉 由批准拆迁的房屋主管部门或同级人民政府裁决 城市房屋拆迁补偿和安置协议 被拆除房屋的坐落地点、面积和用途 补偿方式 补偿金额 安置用房面积和安置地点 搬迁过渡方式及期限 内容 违约责任 解决争议的方式 特征 协议当事人是特定主体 协议签订有严格的时间限制 协议签订有相对的强制性 【例】北京开发项目强制拆迁引发暴力致死事件 一、项目位址及性质 北京西城区南礼士路19号危改工程 二、开发建设单位 北京建工集团 三、拆迁单位及其背景 负责该项目的拆迁工作的是博瑞星拆迁公司。该公司成立于1997年8月28日，出资人为来自内蒙古的陆长海及其舅舅，初始注册资金50万元，后通过数次增资，最终在2005年5月达到600万注册资本金，取得北京市房屋拆迁的一级资质。 四、协议内容 建工集团与博瑞星公司于2004年5月签订委托拆迁协议，由后者负责南礼士路19号工程所涉及的330户居民的拆迁工作，其主要职责是：依据货币安置和回迁房安置等相关条件与住户谈判，谈好后签订拆迁协议，转交给建工集团，每签一份即得到4000元的报酬，预计可获得收益132万元。 五、拆迁争议 一是建工集团所提供的一幢高密度、东西向的高层楼房不如原住的南北向板楼；二是拆迁