房地产开发项目决策教案详解.ppt

第四章 房地产开发项目决策 广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。 第四章 房地产开发项目决策 市场调查的程序 为了使市场调查工作顺利进行，保证其质量，在进行市场调查时，应按一定程序来进行。具体包括：确定问题及调研目的、收集信息资料、初步调查、调查设计、现场调查、资料分析、撰写和提交调查报告。 第四章 房地产开发项目决策 地段！地段！还是地段！ 区位分析 交通：江河、公路、铁路、飞机、管线等。 第四章 房地产开发项目决策 确定型决策是指一个方案只有一种确定的结果，只要比较各个方案的结果，就可以作出决策。例如，某城市甲、乙、丙三个地段的繁华程度依次递减，如果要建设一座购物中心，其地价和未来商业销售的收益是很容易确定的。如果以销售收益作为决策依据，决策人将会优先考虑甲地段投资的可能性。 第四章 房地产开发项目决策 应用确定型决策需具备的条件： 1）可供决策的可行方案有多个； 2）未发生事件的自然状态是可以确定的，或者有微小的变动，但可以在决策时忽略； 3）每个方案的具有唯一的结果，并可量化。 在满足上述三个条件下，进行方案的对比，可以采用确定型决策方法得出优化的房地产投资决策结论。 第四章 房地产开发项目决策 风险决策：损益确定，但面临的状态不定，不过可以估计各自然状态概率，此时的决策即为风险决策。常用决策树、期望值法进行决策。 第四章 房地产开发项目决策 风险型决策是指在房地产企业的开发经营活动中，存在着某种不可控制的风险因素，一个方案又可能出现几种不同的结果。这种房地产投资决策由于无法控制，其影响决策结果的某种自然状态，要在一定的概率条件下作出，需要冒一定的风险，故称之为风险型决策。 风险情况下的决策标准主要有三个：期望值标准、合理性标准和最大可能性标准。 第四章 房地产开发项目决策 1）进行风险型决策应具备以下几个条件： ☆要确定决策者希望达到的明确目标； ☆要有两个或两个以上可供选择的方案； ☆每个方案要存在若干种不以决策者主观意志为转移的自然状态； 第四章 房地产开发项目决策 ☆不同方案在各种自然状态下相应的损益值可以计算； ☆决策者根据科学的理论和经验，可预先估计或计算出自然状态出现的概率。 2）风险情况下的决策标准主要有三个：期望值标准、合理性标准和最大可能性标准。 第四章 房地产开发项目决策 第四章 房地产开发项目决策 第四章 房地产开发项目决策 第四章 房地产开发项目决策 不确定型决策：损益和状态均不定。这种类型的决策具有极大的不确定性，通过一些方法来降低不确定性，尽可能靠向风险决策。常用方法德尔菲法、蒙特卡洛模拟、等可能性方法等。 第四章 房地产开发项目决策 一个风险事件在某一系统中发生的概率，就理论而言是可以人为地、主观地估计出的。但在实际中，有时很难估计出事件发生的概率，即对事件在系统中所发生的概率，不能作出主观可能性的估计，而只能对风险后果有所估计，这种决策称之为不确定型决策，它的准确程度完全取决于决策者的经验与判断能力。常用的决策方法有以下三种： 第四章 房地产开发项目决策 第四章 房地产开发项目决策 1）乐观准则——大中取大准则 2）保守准则——小中取大或大中取小准则 3）最小最大后悔值准则：与理想值的差计为后悔值。 4）悲观准则 第四章 房地产开发项目决策 另外：对于独立、互斥和混合型方案还有具体的决策方法，参见技术经济或工程经济课程。 第四章 房地产开发项目决策 （4）房地产决策过程 提出投资项目建议 确定房地产投资决策目标 构造可行方案 测算方案损益 方案评估与选择 实施方案 实施反馈 1000 3000 方按B -1000 5000 方案A 期望值 需求量低 P2=0.3 需求量高 P1=0.7 方案 损益 状态 最大可能性标准：取最大可能的状态结果 -50 100 250 400 引进外资 -100 50 220 320 集资建设 -700 -300 350 900 独资建设 需求很低 需求较低 需求一般 需求量高 未来状态 方案 损益 状态 第四章 房地产开发项目决策 集体投票方法：这是现代社会常用的民主决策模式，但也受到批评。集体决策的关键问题在于意见的折中，最后得到的结果往往是中庸的选择，真正有创意的方案很难获得高票支持，所谓“曲高和寡”。 系统定性定量集成方法：钱学森提出，用于复杂巨系统的决策。 房地产决策一般倾向于董事会的决策，董事长个人意见占有很大的比重，有时甚至是独裁性的。 * * 第四章 房地产开发项目决策 4.1 项目投资机会选择 4.1.1 投资机会 （1）含义：指在房地产投资过程中